بازار مسکن کشور پس از یک دوره رکود حدودا سه ساله، از میانه های سال ۱۳۹۶، شاهد نوسانات قیمتی و بهبود سطح معاملات بود. این رویه مانند گذشته از شهر تهران آغاز شد و به تدریج به سایر شهرهای کشور سرایت کرد.
به گزارش پایگاه خبری تاسیسات نیوز، به تدریج اما جهت گیری بازار به شکلی بود که آن چیزی که از رونق بازار مسکن انتظار میرفت، به صورت مقطعی در حجم معاملات و تا حد کمی در سرمایه گذاری بخش خصوصی و تعداد پروانه های ساخت، بروز پیدا کرد و به صورت پیوسته و قابل توجه در سطح قیمت واحدهای مسکونی و تا حدی تجاری و همچنین قیمت مصالح ساختمانی مشاهده شد.
تجربه جهش های قیمتی حدفاصل سالها ۸۶ تا ۹۲ و همچنین انتظار سه ساله مالکان بازار مسکن در سال های ۹۳ تا ۹۵ برای خروج بازار از رکود، باعث شد تا در رونق قیمتی اخیر بازار مسکن، انتظارات تورمی موجب تردید فروشندگان شود و به تدریج از حجم معاملات کاسته شود.
در گذشته تغییرات قیمتی و معاملاتی بازار مسکن تا حد زیادی وابسته به تغییرات قیمت نفت بود.
رشد قیمت نفت در دهه ۸۰ و تداوم آن تا سال ۹۲، موجب رشد پیوسته قیمت این بازار شد؛ به طوری که متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران از کمتر از یک میلیون تومان در سال ۸۴ به بیش از چهار میلیون تومان رسید، اما با تغییرات قیمتی اخیر که یک رشد صد درصدی را از آبان سال ۹۶ تا پایان آذر سال ۱۳۹۷ شاهد بودیم، در شرایطی رخ داد که قیمت نفت نوسانات زیادی را در این دوره زمانی تجربه نکرد و در مجموع نیز درآمد نفتی کشور تحت تأثیر تحریم های جدید دولت آمریکا، روند کاهشی در پیش گرفت.
این تغییرات شدید در یک بازه زمانی کوتاه موجب شد که رونق مورد انتظار در بازار مسکن خیلی زود به کاهش شدید حجم معاملات در ماه های اخیر بینجامد؛ به طوری که حجم معاملات آذر ماه سال گذشته در شهر تهران به پایینترین سطح در سه ساله اخیر رسید (به غیر از آمار مربوط به ماه های فروردین هر سال که به دلیل تعطیلات، استثناست) و در نتیجه، افق پیش رو و مورد انتظار بازار را از رونق به رکود تورمی تغییر داد.
این تغییر قیمت مسکن حداقل ریشه در دو دلیل واقعی مربوط به بازار مسکن دارد؛ اول تغییر قیمت مصالح ساختمانی و دوم کاهش سرمایه گذاری بخش خصوصی در بخش مسکن در سال های قبل که موجب رشد مضاعف قیمت واحدهای ساختمانی نوساز در تحولات اخیر شد.
اثرات تورمی بر قدرت خرید عمومی
همان طور که اثرات تورمی بازار مصالح ساختمانی با اثرات واقعی در قیمت واحدهای ساختمانی در ۱۲ماهه اخیر همراه بوده، تورمی عمومی در سایر بخشها و کالاهای مصرفی نیز با روند و نرخ رشد قابل مشاهده ای تداوم داشته است.
اثر تورم کالای مصرفی که به طور مستقیم بر قدرت خرید عمومی اثر میگذارد، در نهایت موجب تغییر جهت در تصمیم خانوارها برای خرید مسکن به عنوان کالای مصرفی میشود.
البته خرید مسکن تنها جنبه مصرفی نداشته و از جنبه سرمایه گذاری نیز برخوردار است، اما در تحولات اخیر، رشد ۳۰۰ تا ۵۰۰ درصدی در بازارهای ارز و سکه و طلا و رشد بیش از صددرصدی بازار سرمایه و همزمانی این تحولات با تحولات بازار مسکن و همچنین در نظر گرفتن نقدپذیری بیشتر این بازارها، موجب شد تا جذابیت بازار مسکن نسبت به بازارهای رقیب آن در جذب نقدینگی چندان بالا نباشد.
هرچند با قبول فرض اینکه بازار ارز، سکه و طلا، از سقف های واقعی قیمتی خود در دوره اخیر فراتر رفتهاند و همچنین بتوان یک روند باثبات و با نوسان قیمتی کم را برای آنها در سال های پیش رو پیش بینی کرد، شکل گیری یک تقاضای واقعی در بازار مسکن میتواند جذابیت سرمایه گذاری در آن را نیز در کنار نیاز مصرفی، تقویت کند.
اما سؤال اساسی این است که میتوان انتظار تقویت تقاضا برای بازار مسکن را داشت؟
برای پاسخ نیاز است توضیح داده شود که افزایش تقاضا برای بخش مسکن، حداقل نیازمند دو اتفاق مثبت در وضعیت مالی خانوارهاست؛ اول اینکه خانوارها از روندی رو به رشد و مستمر در قدرت خرید واقعی خود برخوردار باشند که بتوانند با جریان مثبت و مستمر پس انداز خود، بخشی از هزینه خرید مسکن را فراهم کنند.
دوم آنکه امکان تأمین مالی ۵۰ تا ۷۰درصدی خانوارها، از بازار پول یا مالی برای خرید خانه فراهم باشد. نمودار زیر نشان میدهد تحت تأثیر شرایط شدید تورمی سالهای ۹۰ تا ۹۲ و اختلاف آن با نرخ رشد دستمزدها، در مجموع حدود ۳۵ درصد قدرت خرید (و به تبع آن توان پس انداز) خانوارها کاهش پیدا کرده است.
هرچند این روند در سال های ۹۳ تا ۹۶ و با کاهش نرخ تورم تغییر کرد، ولی با پیش بینی نرخ تورم ۳۱درصدی تا پایان سال ۹۷، قدرت خرید تجمعی هشت ساله اخیر خانوارها در مجموع حدود ۲۶ درصد کاهش پیدا کرده است.
با توجه به اینکه مقدار وام مسکن هنوز تغییری نکرده است و با فرض پسانداز یک متقاضی خانه اولی به مقدار برابر با وام مسکن آنها و همچنین فرض فروش سایر دارایی ها (ماشین، طلا و جواهرات شخصی) برای خرید خانه تا سطح صد میلیون تومان، سقف بودجهای که میتوان برای یک زوج متقاضی خانهاولی در نظر گرفت، حدود ۴۲۰ میلیون تومان است که تا پیش از تحولات قیمتی ماه های اخیر، خانهاولیها میتوانستند حداقل حدود ۴۰ درصد قیمت مسکن مدنظر خود را (با قیمت فرضی ۴۰۰ میلیون تومان) وام مسکن دریافت کنند، ولی با افزایش بیش از دوبرابری متوسط قیمت مسکن در شهر تهران، این میزان برای خرید یک واحد مسکونی ۷۰متری، سهمی کمتر از ۲۶ درصد پیدا کرده است.
وضعیت مالی و بودجهای دولت برای حمایت از بخش مسکن
یکی از متغیرهای مهم بازار مسکن ایران، برنامه دولت برای چگونگی حمایت از این بازار است.
دولت های یازدهم و دوازدهم با توجه به سرمایه گذاری های انجامشده در دهه ۸۰ و ابتدای دهه ۹۰ که بالاتر از ظرفیت نیاز کشور بود و همچنین چالش های مالی طرح مسکن مهر که به تدریج گستردهتر شد، تا حدی نسبت به ارائه طرحی جدید برای بازار مسکن با بیمیلی عمل کردند.
شاید تنها سیاست گذاری جدی دولت آقای روحانی برای بازار مسکن، افزایش وام مسکن و همچنین اختصاص منابع جدید به بانک مسکن برای پاسخ گویی سریع تر به متقاضیان این وام (حدود ۹۰۰ هزار نفر در صف دریافت وام مسکن هستند) از طریق منابع مالی وصول شده مربوط به وامهای مسکن مهر بوده است.
اگرچه وزارت مسکن طرحهای دیگری مانند انتشار اوراق با پشتوانه رهنی نیز برای سرمایه گذاران خارجی در دست داشت، ولی هریک با موانعی از جمله نامشخص بودن نظام ارزی کشور، از مرحله تصمیمگیری فراتر نرفت.
اینکه دولت دوازدهم در بازه زمانی دوساله پایانی کار خود بتواند طرح جدیدی برای بهبود اوضاع بازار مسکن ارائه دهد، با تردید مواجه است.
با توجه به رشد حدود صددرصدی قیمت مسکن در یکساله اخیر و کاهش سهم وام مسکن از بالای ۴۰ درصد به زیر ۳۰ درصد برای خرید، انتظار اولیه از دولت، افزایش مجدد سقف وام تا دو برابر است. اجرای این مهم نیازمند بررسی وضعیت مالی دولت و چشمانداز پیش روی آن است.
با مدنظر قراردادن بودجه سال ۹۷، بیش از ۶۰ درصد بودجه کشور از محل درآمدهای نفتی و مالیاتی است.
گزارش اخیر بانک مرکزی درباره تراز بودجه ای دولت تا پایان مهر سال جاری، اگرچه نشان میدهد با درنظرگرفتن اثر اولیه تحریمها در کاهش صادرات نفت کشور و متوسط قیمت ۷۰ دلار برای هر بشکه، مجموع درآمد صادراتی کشور با در نظر گرفتن متوسط نرخ تسعیر ارز ۶۱ هزار ریال، حدود ۲۴ درصد رشد داشته است که رشد آن حدود ۱۳ هزار میلیارد تومان میشود، ولی به طور همزمان درآمدهای مالیاتی دولت نیز از کاهش مقدار تحقق یافته آن نسبت به پیشبینی بودجه در حدود ۲۴ هزار میلیارد تومان حکایت دارد.
در کنار آن، افزایش حدود ۲۳ هزار میلیارد تومانی هزینه های جاری دولت نسبت به رقم مصوب بودجه، در نهایت نشان از کسری بیش از ۳۹ هزار میلیاردی بودجه تا پایان مهر دارد که این رقم نسبت به پیش بینی بودجه، حدود ۲۰ هزار میلیارد تومان بیشتر است.
همه این ارقام نشان میدهد که برخلاف تصور عمومی از تأثیر مثبت نرخ تسعیر ارز و قیمت بیشتر نفت، در نهایت وضع تراز بودجه عمومی کشور بدتر نیز شده است.
با شروع تحریمها و برنامه ای که دولت آمریکا و شرکای استراتژیک آن برای کاهش درآمد نفتی ایران و همچنین کنترل قیمت نفت در بازار جهانی از طریق تأمین نفت موردنیاز بازار، پیاده سازی کردند، به تدریج چشم انداز درآمد نفتی دولت به سمت کاهش آن از میزان صادرات دو میلیون بشکه به یک میلیون بشکه در روز و تعدیل قیمت بازار نفت به سطح زیر ۶۰ دلار است.
با چنین وضعیتی در ادامه سال و همچنین برای سال آینده، نمیتوان حتی از کانال تسعیر ارز، چشمانداز مثبتی برای افزایش درآمد نفتی کشور در نظر گرفت؛ درحالیکه هزینه های جاری دولت با ترکیبی از نرخ تورم و وضعیت جدید نرخ ارز، رو به افزایش خواهد بود.
از سوی دیگر، چشم انداز رشد اقتصادی کشور با کاهش درآمدهای نفتی و فشار تحریم بر سایر بخش های اقتصادی، مطابق با آخرین پیش بینی های صندوق بین المللی پول و بانک جهانی، کاهش رشد اقتصادی ایران به میزان تا منفی سه درصد برای سال ۹۷ و تا منفی شش درصد برای سال ۹۸ خواهد بود. در صورت تحقق این کاهش در رشد، درآمد مالیاتی دولت نیز متأثر از رشد اقتصادی کشور کاهش خواهد یافت.
در کنار اینها وضعیت بدهی دولت به سایر بخش ها و ازجمله بخش بانکی را نیز باید در نظر گرفت که حدود ۷۰۰ هزار میلیارد تومان است. با این توضیحات به نظر نمیرسد که دولت نه به لحاظ برنامهای و نه با منطق توان بودجهای، امکان ارائه یک طرح حمایتی جدید برای تقویت بازار مسکن را تا سال ۱۴۰۰ داشته باشد.
جزئیات تعداد تسهیلات وام مسکن ارائه شده نیز نشان میدهد که تعداد این وام از سال ۹۴ به بعد کاهش بیش از ۲۰۰ هزار فقره در سال را تجربه کرده که برای بیش از ۹۰۰ هزار متقاضی فعلی این وامها، تعداد کمی است.
پیشبینی بازار مسکن در افق ۳ تا ۵ ساله پیشرو در نتایج سرشماری جمعیت سال ۹۵ نشان میدهد که در سالهای اخیر، نرخ رشد خانوار از نرخ رشد واحدهای مسکونی به تدریج پیشی گرفته که ناشی از تقریبا نصف شدن درخواست برای تعداد پروانه ساختمانی از سال ۹۳ به بعد است.
از سوی دیگر هرم جمعیتی کشور نیز نشان میدهد که بدنه کثیر جمعیتی کشور، در سال ۹۵، در سنین ۱۹ تا ۳۵ سال قرار گرفته که به تدریج بخشی از این میانه جمعیتی تا سال ۱۴۰۰ تصمیم به ازدواج خواهند گرفت و به دنبال آن از نرخ رشد نیاز به واحدهای مسکونی کاسته نخواهد شد.