بایگانی‌ها بحران مسکن - تاسیسات نیوز

تورم بازار مسکن انفجاری شد

صدیقه بهزادپور — Sat, 26 Oct 2024 08:30:25 +0000

اخیراً وزیر راه و شهرسازی حل بحران بازار مسکن را فراتر از وظایف وزارت راه و شهرسازی معرفی و تابعی از تورم عمومی کشور تلقی کرده است.

به گزارش تاسیسات نیوز ،اخیراً مسئولین وزارت راه و شهرسازی حل بحران بازار مسکن را فراتر از وظایف وزارت راه و شهرسازی معرفی و تابعی از تورم عمومی کشور تلقی کرده‌اند. این در حالی است که آمارهای رسمی، نشان می‌دهد، همواره تورم عمومی از تورم مسکن کمتر بوده و رشد نجومی قیمت مسکن را باید در عواملی دیگر جستجو کرد.

۲۵ مهرماه وزیر راه و شهرسازی، فرزانه صادق‌مالواجرد در پاسخ به این پرسش که «آیا شما در دولت برنامه‌ای برای بازنگری روی نرخ یا سیاست بهتر برای تنظیم بازار اجاره مسکن دارید؟» گفت: اجاره‌بها موضوعی نیست که فقط به وزارت مسکن و شهرسازی ارتباط داشته باشد. موضوعات تورمی گریبان‌گیر کل دولت و ملت است.» نه‌تنها وزیر راه و شهرسازی، بلکه برخی از کارشناسان نیز علت اصلی جهش قیمت مسکن را تورم عمومی می‌دانند و حل این چالش را به ثبات اقتصاد کلان گره می‌زنند. نتیجه این رویکرد را می‌توان در نگاه و عملکرد مسئولان دهه ۹۰ به تأمین مسکن دید. در دهه ۹۰، مسئولین وقت با توجیه وجود تورم عمومی در کشور، از هرگونه مداخله فعالانه در بازار مسکن و افزایش ساخت‌وساز خودداری کردند. انباشت تقاضایی که در حال حاضر وجود دارد و زور بازار مسکن به تأمین آن نمی‌رسد، نتیجه مستقیم همان نگاه و سیاست‌های انفعالی دولت در دهه ۹۰ است.

طبق آمار رسمی، ناترازی در بازار مسکن به ۷ میلیون خانه در بازار رسیده و از دیگرسو، قیمت مسکن در دهه ۹۰ ۱۲ بار جهش قیمتی پیدا کرده است. اما متأسفانه با روشن شدن تأثیرات منفی این رویکرد، همچنان مسئولین تراز اول حوزه مسکن، با پافشاری بر این تک گزاره برای حل بحران مسکن آدرس اشتباهی می‌دهند.

تورم مسکن بیشتر از تورم عمومی است

داده‌های منتشرشده توسط بانک مرکزی و سازمان آمار ایران، نشان می‌دهد نرخ تورم سالانه مسکن نسبت به نرخ تورم سالانه عمومی بیشتر است. بر اساس این داده‌ها در شهریور ماه ۱۴۰۳ نرخ تورم سالانه برای خانوارهای کشور به ۳۴.۲ درصد رسیده است. از سوی دیگر، تورم مسکن در همان بازه رشدی بالغ‌بر ۴۱.۷ درصد داشته است. این داده نشان می‌دهد، میزان تورم مسکن از تورم عمومی بیشتر است.

به بیان جزئی‌تر، بررسی این شاخص‌ها و داده‌ها نشان می‌دهد، رشد نرخ قیمت مسکن از نرخ تورم عمومی تبعیت نمی‌کند. پیامی که بررسی‌های میان‌مدت نیز آن را تأیید می‌کند. سوالی که در اینجا مطرح می‌شود این است که چرا تورم مسکن به نسبت تورم عمومی بیشتر است؟ جواب خیلی ساده است. چون سهم زمین در قیمت تمام‌شده مسکن بالاست. محمد صالح شکوهی، عضو هیأت علمی دانشگاه علم و صنعت، در نشستی بانام «توسعه افقی شهرها» گفت: «طبق آمار منتشر شده، تورم زمین و مسکن خیلی بیشتر از تورم عمومی بوده و علت آن تبدیل شدن مسکن به کالای سرمایه‌ای است. متوسط جهش قیمتی سایر کالاها از سال ۹۵ تا ۱۴۰۰ سه و نیم برابر شده اما متوسط افزایش قیمت مسکن ۸ برابر است. در همین راستا تورم زمین چند برابر تورم عمومی است. آیا این ناشی از سیاست‌گذاری‌های ما نیست؟ زمین گران‌تر شده چون مساحت شهرها کمتر شده است. ما در این چند سال اخیر با افزایش ارزش زمین مواجهیم، که نتیجه مستقیم، بستن محدوده‌های شهری است. در سال ۹۰ سهم زمین از قیمت تمام شده مسکن زیر ۶۰ درصد بود که اکنون به بالای ۷۰ درصد در تهران رسیده است.»

همچنین، به گفته ابوالفضل نوروزی، سرپرست دفتر اقتصاد مسکن دولت سیزدهم، سهم زمین در قیمت مسکن ۶۰ درصد است. پس می‌توان گفت، در وضعیتی که حداقل ۶۰ درصد هزینه تمام شده مسکن متعلق به زمین است، وجود تورم در زمین می‌تواند باعث جهش قیمتی در بازار مسکن باشد.

تعادل میان عرضه و تقاضا را به بازار مسکن برگردانید

بازار مسکن مانند هر بازار اقتصادی دیگر از یک قاعده کلی به نام تناسب میان عرضه و تقاضا تبعیت می‌کند. هرگاه در بازار اقتصادی تعادل میان عرضه و تقاضا برهم بخورد، به دلیل انباشت تقاضا، جهش قیمتی به وجود می‌آید. امری که متأسفانه در بازار مسکن کشور به وجود آمده است. عباس صوفی عضو کمیسیون عمران مجلس، اعلام کرد: «مطابق آماری که کارشناسان وزارت راه و شهرسازی ارائه کردند، ما حدود ۷‌میلیون واحد ناترازی در حوزه مسکن داریم.» بنابراین دولت چهاردهم برای حل بحران مسکن باید با بازنگری در رویکرد فعلی، به دنبال به تعادل رساندن عرضه و تقاضا در بازار مسکن باشد. به عبارت بهتر راه‌حل دولت برای برون‌رفت از بحران بازار، افزایش عرضه و ساخت مسکن است.

نوشته تورم بازار مسکن انفجاری شد اولین بار در تاسیسات نیوز. پدیدار شد.

بحران مسکن به اروپا هم رسید

صدیقه بهزادپور — Sun, 01 Sep 2024 08:30:24 +0000

به گزارش تاسیسات نیوز، آمارهای رسمی حاکی از آن است که بحران هزینه‌های مسکن راه خود را به اروپا نیز باز کرده است؛ در این بین، کشورهای اروپای شمالی و مرکزی با مشکلات بیشتری در این عرصه دست‌وپنجه نرم می‌کنند. ایران نیز یکی از کشورهایی‌ است که در سال‌های اخیر با افزایش سرسام‌آور هزینه‌های مسکن روبه‌رو بوده است؛ بر این اساس، در حال حاضر شهروندان تهرانی به‌ طور میانگین ۵۰ درصد از درآمد خود را به بخش مسکن اختصاص می‌دهند. به گزارش خانمان به نقل از تجارت نیوز، گزارش‌های رسمی از روند قیمت مسکن در اروپا، حاکی از افزایش سهم هزینه‌های مسکن از سبد هزینه‌های خانوار طی سال‌های ۲۰۰۲ تا ۲۰۲۰ است؛ تا آنجا که مسکن، آب، برق، گاز و سایر سوخت‌ها با رقم ۲۴.۱ درصد، بیشترین سهم مصرف خانوارها در اتحادیه اروپا را در سال ۲۰۲۲ به خود اختصاص داده‌اند. یورونیوز گزارشی در این باره منتشر کرده که نشان می‌دهد هزینه مسکن به‌ عنوان درصد قابل توجهی از کل هزینه‌های خانوار، در سراسر اروپا میزان یکسانی نداشته است.

اسلواکی پیشتاز هزینه‌های مسکن در اروپا بوده است
اسلواکی در سال ۲۰۲۲ بین کشورهای اروپایی پیشتاز بوده و بیش از ۳۰ درصد هزینه‌های خانوار در این کشور را هزینه‌های مربوط به مسکن تشکیل می‌دهد. فنلاند با سهم ۲۹.۶ درصد و دانمارک نیز با ۲۹.۱ درصد، گران‌ترین کشورها در حوزه مسکن هستند.
این ارقام نشان می‌دهند کشورهای اروپای شمالی و مرکزی با فشارهای مالی زیادی در رابطه با مسکن و خدمات عمومی مواجه‌اند که به احتمال زیاد ناشی از هزینه‌های بالای انرژی و مسکن بوده است. در مقابل، کشورهای اروپای جنوبی و شرقی مانند مونته‌نگرو، ترکیه و آلبانی سهم بسیار پایین‌تری داشته‌اند.

۴۰ درصد از درآمد طبقه کم‌برخوردار انگلستان صرف اجاره خانه می‌شود
گزارش اخیر سازمان توسعه و همکاری اقتصادی در مورد مسکن مقرون‌به‌صرفه نشان می‌دهد هزینه‌های مسکن می‌تواند بار مالی سنگینی بر خانوارها، به‌ویژه آنهایی که درآمد کمتری دارند، تحمیل کند. نرخ بیش از حد هزینه مسکن در میان اقتصادهای پیشرو اروپا به طرز هشداردهنده‌ای بالاست. در سال ۲۰۲۲ بالغ بر ۴۹ درصد از مستاجران واحدهای شخصی کم‌درآمد در انگلستان بیش از ۴۰ درصد درآمد خود را صرف اجاره کردند. فرانسوی‌های کم‌درآمد ۳۲ درصد و ایتالیایی‌ها نیز ۲۸ درصد از درآمد خود را در این مقطع به مسکن اختصاص داده‌اند.

۵۰ درصد از سبد هزینه خانوارهای ایرانی سهم مسکن است
هزینه‌های مسکن در ایران نیز طی سال‌های گذشته افزایش چشمگیری را پشت سر گذاشته و اکنون به یکی از اصلی‌ترین بحران‌های زندگی مردم تبدیل شده است. بر اساس آمارهای رسمی در حال حاضر، به‌ طور میانگین ۳۸ درصد از هزینه‌های خانوار صرف مسکن می‌شود؛ این عدد برای خانوارهای تهرانی به بیش از ۵۰ درصد نیز می‌رسد.

قیمت اجاره هر متر مربع مسکن طی دهه ۹۰ بالغ بر ۵۴۰ درصد رشد کرده است
گزارش‌های مرکز آمار ایران نشان می‌دهد، متوسط مبلغ اجاره ماهانه به اضافه سه درصد ودیعه‌ طی سال ۱۳۹۰ بالغ بر متری ۱۳ هزار و ۸۸۸ تومان بوده است. این شاخص در سال ۱۳۹۱ به متری ۲۲ هزار و ۱۱۲ تومان رسیده است.رشد قیمت اجاره‌بها در سال ۱۳۹۹ سرعت گرفته و فشار زیادی به مستاجران وارد کرده است؛ در این راستا مبلغ اجاره‌بها نیز به متری ۶۳ هزار تومان رسیده است.
اجاره‌بها در سال ۱۴۰۰ وارد مرحله بحرانی جدیدی شده است؛ در آن مقطع، مستاجران برای هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران، باید ۸۹ هزار تومان پرداخت می‌کردند.
این در حالی‌ است که بر اساس استاندارد جهانی، هزینه‌های مربوط به مسکن نباید بیش از ۳۰ درصد درآمد خانوارها را به خود اختصاص دهد!

نوشته بحران مسکن به اروپا هم رسید اولین بار در تاسیسات نیوز. پدیدار شد.

حرکت مهره های اشتباه و بحران پایدار مسکن

صدیقه بهزادپور — Thu, 15 Aug 2024 04:46:48 +0000

تاسیسات نیوز – صدیقه بهزادپور: محمدعلی سلمانیان، کارشناس حوزه مسکن با بیان این مطلب گفت: در برخی از مناطق تهران که افزایش اجاره خانه ها کمتر است رشد جمعیت بیشتری رشد داشته که البته کاذب است و اگر این مسئله حل شود مهاجرت منفی شکل می گیرد و مشکل مسکن هم حل می شود و سبک معماری و زندگی کشور هم اصلاح می شود و مسئله اشتغال را باید اول حل کرد. کسب درآمد را باید اصلاح کرد و به تبع آن البته اگر مشکلات دیگری که مربوط به بازار مسکن و ساخت و ساز است، حل شود مانند مشکلاتی چون ترافیک، آلودگی و … حل می شود و بازار مسکن رونق می گیرد. وی در ادامه به مشکلات مسکن در کلانشهرها و به ویژه تهران پرداخت و گفت: مشکل مسکن ایران به ویژه تهران با بسیاری از مسائل تشدید می شود، یکی از مسائل تاثیرگذار درباره مسکن مسئله افزایش مهاجرت اتباع بخصوص افغان‌ها به کشور به خصوص استان هایی چون؛ خراسان، تهران و .. است، در حال حاضر کاملاً قابل لمس است که مهاجرت فرامرزی هم باعث ایجاد معضلاتی شده است، افراد بسیاری در تهران با حضور مهاجران دارای مشکلاتی شده اند و بر مشکلات که مشکلات مسکن کشور افزوده‌اند، این روند با حضوری کوتاه در مناطقی چون دریاچه چیتگر تهران کاملاً محسوس است. هر چند باید گفت که ایران زندگی ضد مهاجر افغان ندارند، اما باید مشکل را با نظارت بیشتر بر مقوله مهاجرت حل کنند. این مسئله مهمی است که باعث می شود با نبود نظارت ثروت کشور در حوزه های مختلف در اختیار غیرایرانیان قرار گیرد.

بحران بازار مسکن حاصل سیاست های اشتباه

او اضافه کرد: بر اساس داده‌های موجود، قیمت مسکن در تهران و دیگر کلانشهرها در دهه گذشته به طور مداوم افزایش یافته است. این افزایش به دلایل مختلفی از جمله تورم، کاهش ارزش پول ملی، افزایش هزینه‌های ساخت و ساز، و کاهش عرضه نسبت به تقاضا برمی‌گردد. همچنین در همین راستا، اجاره‌بها نیز همگام با قیمت مسکن افزایش یافته است. بسیاری از مستاجران برای تأمین هزینه‌های اجاره‌بها دچار مشکلات مالی جدی شده‌اند. افزایش اجاره‌بها عمدتاً به دلیل کمبود واحدهای مسکونی مناسب، سیاست‌های نامناسب اجاره‌داری، و فشارهای اقتصادی بر مالکان است. تورم بالا و کاهش ارزش پول ملی تأثیر مستقیم بر افزایش هزینه‌های ساخت و ساز و در نتیجه افزایش قیمت مسکن دارد. این عوامل باعث می‌شوند تا قیمت‌ها به صورت تصاعدی افزایش یابند. از سوی دیگر، کاهش عرضه مسکن به دلایل مختلفی مانند مشکلات مالی و قانونی سازندگان، نبود برنامه‌های مناسب برای توسعه مسکن و زمین‌های محدود برای ساخت و ساز، منجر به افزایش قیمت‌ها شده است. افزایش جمعیت شهری، مهاجرت به کلانشهرها و تغییرات جمعیتی موجب افزایش تقاضا برای مسکن شده است. این افزایش تقاضا در مواجهه با عرضه محدود، منجر به افزایش قیمت‌ها و اجاره‌بها می‌شود.

راهکارهای بهبود بازار مسکن و اجاره

این کارشناس ادامه داد: ارائه وام‌های با بهره پایین به سازندگان مسکن و خریداران به منظور تسهیل در تأمین مالی ساخت و خرید مسکن، توسعه مناطق جدید شهری و فراهم کردن زیرساخت‌های لازم برای ساخت و ساز مسکن، تشویق به ساخت و ساز مسکن استیجار با عرضه مشوق‌های مالی و قانونی به سازندگان برای ساخت واحدهای مسکونی استیجاری می تواند تا حدی به تعادل بازار مسکن کمک کند. سلمانیان معتقد است: افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها در تهران و کلانشهرها یک چالش جدی است که نیازمند راه‌حل‌های جامع و پایدار است. ترکیبی از سیاست‌های مالی، حمایتی، نظارتی و توسعه‌ای می‌تواند به بهبود وضعیت بازار مسکن و کاهش فشارهای اقتصادی بر خانوارها کمک کند. از سوی دیگر، مشارکت فعال دولت، بخش خصوصی و تعاونی‌ها در برنامه‌ریزی و اجرای طرح‌های مسکن ضروری است.

نوشته حرکت مهره های اشتباه و بحران پایدار مسکن اولین بار در تاسیسات نیوز. پدیدار شد.

بحران مسکن و ناهنجاری های اجتماعی!

محمدحسین جعفری سمیع — Fri, 09 Aug 2024 01:35:35 +0000

به گزارش تأسیسات نیوز وضعیت مسکن در کشور که روزگاری تنها دغدغه اجاره نشین‌ها بود، اکنون به مرحله‌ای رسیده که برای کانکس خواب‌ها، پشت بام خواب‌ها و حتی حاضران در خانه‌های اشتراکی نیز دغدغه است. در این شرایط انتظار‌ها از مسعود پزشکیان در حوزه بهبود وضعیت مسکن کم نیست. همچنین این پرسش‌ها مطرح است که قرار است پزشکیان چه تغییری در وضعیت مسکن کشور ایجاد کند و اساسا این تغییرات چگونه امکان پذیر است؟

بیت الله ستاریان، کارشناس حوزه مسکن و تحلیلگر اقتصاد مسکن داین پرسش‌ها پاسخ داده است:

منتظر ناهنجاری‌های اجتماعی ناشی از فقر مسکن باشید

بیت الله ستاریان مطرح کرد: «وقتی صحبت از فقر مسکن یا وضعیت اسفناک بسیاری از افراد در تامین حداقل مسکن مورد نیاز برای یک خانواده می‌شود اول باید از خودمان بپرسیم مگر انتظاری غیر از این داشتیم؟ آیا انتظار داشتیم مسکن روی منحنی ۵۰ ساله‌ای که به شدت به سمت بحران حرکت می‌کند و قیمت‌های سرسام آوری را ترسیم کرده است، ناگهان متحول شده و بهتر شود؟ اصلا قرار نیست نمودار وضعیت مسکن در کشور، متحول شود. بهتر است با این حقیقت رو به رو شویم که وقتی هیچ حرکت تحولی در حوزه مسکن انجام نمی‌شود، هر روز از روز قبل و هر سال هم از سال قبل بدتر خواهد شد. هیچ دولتی هم نتوانسته است این وضعیت را کنترل کند یا باید تاکید کنم دولت‌ها با شعار‌های خود نتوانسته اند مانع از تشدید این شرایط شوند. برای تشخیص این که چرا شرایط مسکن در کشور بحرانی است بهتر است به این نکته دقت کنیم که وضعیت مسکن در کشور با اقتصاد کلان و با ساختار اقتصادی کشور ما گره خورده است و دولت‌های مختلف بی توجه به این اصل زیرساختی فقط شعار‌هایی در جهت بهبود اوضاع داده اند.»

وی افزود: «وقتی اقتصاد ما کوچک و بسته است، آقایان بر چه اساسی شعار بهبود اوضاع را می‌دهند؟ ما اقتصاد باز نداریم بنابراین اقتصاد کلان کشور ما با اقتصاد حوزه مسکن که یک اقتصاد باز و آزاد است کاملا در تضاد دارد و نمی‌توان از این دو مولفه انتظار داشت همخوانی بالایی داشته باشند. عملا اقتصاد بسته ما در حال تخریب اقتصاد مسکن است. تمام ساختار‌های اقتصاد ما به شکل بسته و دولتی تعریف شده است. چنین اقتصادی نمی‌تواند برای تولید یک میلیون واحد مسکونی در سال پاسخگو باشد. اصلا چنین کاری برای اقتصاد ما مقدور نیست. ساخت یک میلیون واحد مسکن در بخش خصوصی که حتی زیرساخت‌های آب و برق آن هم توسط بخش خصوصی تامین می‌شود، نیاز به یک اقتصاد باز و بی مانع دارد. اصلا ما در این زمینه قانونگذاری درستی نداریم. مسکن سازی در بخش خصوصی یا حتی ساخت شهرک نیاز به منابع مالی گسترده‌ای دارد، کدام یک از قوانین کشور ما از ساخت و ساز در این ابعاد حمایت می‌کند. به همین دلایل است که می‌گویم با این وضعیت، شرایط کشور ما در حوزه مسکن، بدتر و بدتر خواهد شد. رسیدن به مرحله‌ای که حاشیه نشینی‌ها به مرحله خطرناکی رسیده باشد چندان از کشور ما دور نیست. کشور‌هایی مثل بنگلادش که درگیر ناهنجاری‌های اجتماعی ناشی از فقر مسکن شده است، با همین شرایط دست به گریبان است.»

قوه مجریه و مقننه در حوزه مسکن هماهنگ نیستند

این استاد دانشگاه در ادامه گفت: «منحنی حرکت ما در حوزه مسکن دقیقا نشان می‌دهد که چرا قشر فقیر جامعه زیر پل‌ها می‌خوابند، پشت بام خوابی می‌کنند در چادر زندگی می‌کنند یا در بهترین حالت، خانه اشتراکی می‌گیرند. همچنین نگاهی به فاجعه توسعه حاشیه نشینی در کلانشهر‌ها همه چیز را توضیح می‌دهد. بهتر است یک موضوع را روشن کنیم؛ تقریبا همه دولت‌ها اراده حل مشکل مسکن را داشتند، اما در انتهای کار خود متوجه شدند که اصلا توان و مجال ورود به این حوزه را ندارند. بی تعارف بگویم که اگر همه نوابغ اقتصاد جهان هم جمع شوند و بگویند در ساختار اقتصادی ایکس و ایگرگ اگر کارکنیم، موفق می‌شویم، باز هم نتیجه‌ای حاصل نمی‌شود، چون موانع موجود در ساختار اقتصادی ما همه چیز را تحت الشعاع خود قرار می‌دهد. اول باید اقتصادمان را از حالت بسته به حالت باز تغییر دهیم. فقط هم روابط بین المللی نیست که بر اقتصادمان موثر است، سرمایه گذاری داخلی باید اتفاق بیفتد تا سرمایه گذار خارجی جذل کنیم.. وقتی سرمایه گذاری وجود نیست، وقتی سرمایه‌ای وجود ندارد، چگونه قرار است تولید کنیم؟»

وی افزود: «اصلا اقتصاد ما مدافع تولید نیست. بخش تولید در کشور ما برای بخش خصوصی تعریف نشده است، تمامی برنامه‌های تولید ما در حمایت از دولت است. گویی هیچ نیازی وجود ندارد که مردم تولید کننده و تاجر باشند. این مفهوم را می‌توان به راحتی در ساختار اقتصادی کشور مشاهده کرد. این همه که از مجلسی‌ها انتظار داشته باشیم قانون گذاری درستی در این زمینه داشته باشند را بعید می‌دانم. متاسفانه بسیاری از نمایندگان شناخت کافی از حوزه مسکن و چالش‌های آن ندارند و در نتیجه در زمینه قانونگذاری چندان قوی عمل نکرده اند. به طور کلی همکاری بین قوه مجریه و قوه مقننه در حوزه بازار مسکن بسیار ضعیف است و شاید بتوانم اینگونه جمع بندی کنم که مشکل اصلی بازار مسکن ما همین عدم حمایت و همراهی قوا است. اگر آقای پزشکیان قرار است در حوزه مسکن تحولی ایجاد کند باید بتواند با مجلس به تفاهم رسیده و مجلسی‌ها را قانع کند که شرایط ایده آلی در حوزه مسکن نداریم. اگر دولت چهاردهم بتواند مجلس را به قانونگذاری درست هدایت کند، شاید امید‌ها در حوزه مسکن افزایش پیدا کند.»/فرارو

نوشته بحران مسکن و ناهنجاری های اجتماعی! اولین بار در تاسیسات نیوز. پدیدار شد.

موج اجاره خانه‌ های اشتراکی در تهران!

محمدحسین جعفری سمیع — Mon, 05 Aug 2024 08:20:30 +0000

به گزارش تأسیسات نیوز، بحران تورم مسکن در ایران طی سال‌های گذشته، هر روز به شکل جدیدی خود را نشان داده است. یک روز نمود آن سر از مهاجرت معکوس درمی‌آورد و سال دیگر تبدیل به اجاره سوئیت‌هایی می‌‌شود که متراژ آنها برای سکونت یک نفر هم مناسب نیست.

رواج آگهی‌های خانه اشتراکی در تهران

بررسی آگهی‌های مربوط به اجاره آپارتمان نشان می‌دهد بحث خانه‌ های اشتراکی حالا بیش از پیش رواج یافته است. برخی از این خانه‌ها سوئیت‌های کوچکی هستند که مستاجران پیشین آن، در قرارداد سال جدید دیگر توان پرداخت هزینه‌های مسکن خود را ندارند، در این بین برخی آگهی‌ها نیز نشان از داستانی متفاوت دارد

این‌‌ بار داستان مربوط به مستاجری نیست که برای هماهنگ کردن دخل و خرج خود دنبال مستاجری دیگری می‌گردد. بلکه آگهی مربوط به مالکی است که از پس هزینه‌های ملک خود برنمی‌آید و به‌ دنبال مستاجرانی می‌گردد که همزمان با او در خانه‌اش زندگی کنند و اجاره بپردازند!

او در آگهی خود ذکر کرده است دنبال سه هم‌خانه خانم می‌گردد که بتوانند نفری ۱۲۰ میلیون تومان به‌ عنوان رهن بپردازند. او اجاره ماهانه‌ای معادل پنج میلیون و ۵۰۰ هزار تومان را نیز در نظر دارد.

فایل بعدی مربوط به مستاجر آپارتمانی ۴۰ متری در شرق تهران است که دنبال هم‌خانه‌ای می‌گردد تا بتواند رهنی ۵۰ میلیون تومانی و ماهانه اجاره‌ای معادل پنج میلیون تومان پرداخت کند.

او به تجارت‌نیوز می‌گوید: «خرج و دخل من دیگر به هم نمی‌خورد. پرداخت اجاره ۱۰ میلیون تومانی عملاً برای منِ کارگر غیرممکن است و با کمتر از آن هم که نمی‌شود خانه پیدا کرد. زندگی با یک غریبه در خانه‌ای ۴۰ متری سخت است، اما راه دیگری ندارم؛ باید بسوزم و بسازم و مشخص نیست سال بعد حتی با این مبالغ نیز بتوانم خانه‌ای حتی اشتراکی بگیرم.»

تورم ملموس اجاره‌بها به ۷۰ درصد رسید

گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در فروردین ۱۴۰۳ حاکی از آن است که رشد نقطه به نقطه شاخص اجاره در تهران بالغ بر ۴۵٫۲ درصد بوده است.

این در حالی‌ است که برخی مستاجران از سال گذشته تاکنون در تمدید قراردادهای خود با تورمی بیش از ۷۰ درصد نیز مواجه شده‌اند.

مستاجر دیگری نیز در محدوده امام خمینی شرایطی مشابه دارد. او می‌گوید: «قرارداد سال پیشم که تمام شد، هرچه حساب و کتاب کردم متوجه شدم نمی‌توانم از پس پرداخت آن بربیایم. حالا دنبال همخانه می‌گردم تا بتوانم حداقل اینجا را نگه دارم. با این قیمت‌ها پیدا کردن خانه جدید هم کار آسانی نیست.» خانه‌ او واحدی ۴۰ متری است که ساختمان آن نیز هیچ امکاناتی ندارد؛ نه انباری، نه آسانسور و نه پارکینگ.

اجاره روزانه برای سوئیت اشتراکی

در این بین فایل‌هایی نیز وجود دارند که متقاضیان آنها نیازی به رهن و اجاره ثابت ندارند و خانه خود را روزانه اجاره می‌دهند.

مستاجر بعدی دنبال شریکی است تا بتواند از پس پرداخت هزینه‌های مربوط به سوئیت ۴۵ متری خود برآید. او در قبال واگذاری وسایل و سوئیت خود به مستاجر دیگری حاضر است، روزانه مبلغی معادل ۱۰۰ هزار تومان دریافت کند.

نموداری که بانک مرکزی از روند بازار اجاره از فروردین ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۳ منتشر کرده نشان می‌دهد بازار اجاره در برخی مواقع، راه خود را از بازار مسکن جدا کرده است.

در این مقطع سه‌‌ساله در برخی مواقع قیمت مسکن و شاخص اجاره به موازات یکدیگر حرکت کرده‌اند، اما در چند ماه گذشته، نرخ رشد این دو شاخص به‌ طور نسبی از یکدیگر فاصله گرفته‌اند. به این ترتیب رشد شاخص اجاره، شتاب بیشتری نسبت به شاخص قیمت مسکن در تهران داشته است.

خانه‌های اشتراکی محدود به محله‌های پایین تهران نیستند!

البته آگهی‌های مربوط به خانه‌های اشتراکی تنها محدود به محله‌های جنوبی و شرقی تهران نیست و با جست‌و‌جو لابه‌لای این دسته از فایل‌ها می‌توان خانه‌هایی یافت که در محله‌های گران‌قیمت تهران واقع شده‌اند. این خانه‌ها حتی با وجود اجاره اشتراکی از مبالغ کمی برخوردار نیستند.

اکنون مستاجر سوئیتی ۶۰ متری در محله سعادت‌آباد می‌گوید: «من با پولی که دارم می‌توانم در محله‌های دیگر خانه پیدا کنم، اما محل کارم سعادت‌آباد است، نمی‌توانم هر روز در ترافیک کل زمان خود را بگذارم. تصمیم گرفتم امسال با ۲۰۰ میلیون تومان رهن و هشت میلیون تومان اجاره ماهانه خانه خود را با یک نفر به اشتراک بگذارم و می‌دانم سال ممکن است ناچار شوم کلاً از این محله بروم.»

برخی از مالکان نیز از همان ابتدا خانه‌ و سوئیت‌ خود را به قصد اجاره با چند نفر به اشتراک می‌گذارند. برای مثال مالک سوئیتی ۳۰ متری در محله سعادت‌آباد، اجاره واحد خود را ماهانه ۶ میلیون تومان تعیین کرده و همچنین مستاجران ملزم به پرداخت رهنی معادل ۲۰۰ میلیون تومان هستند.

در توضیحات این آگهی ذکر شده، این سوئیت به دو الی سه نفر نیز اجاره داده می‌شود و پیش از هم به همین نحو اجاره شده است.

زمان برای مستاجران غنیمت است!

زمان برای مستاجران غنیمت است. اغلب آنها سال گذشته خانه مورد نظر خود را پیدا کرده بودند و امسال باید در فکر اشتراک گذاشتن فضای کوچک خود باشند و سال آینده نیز مشخص نیست تورم آنها را به کدام سو هدایت می‌کند.

اجاره‌بها در تهران، مدت‌هاست از تورم پیشی گرفته است. سال ۱۴۰۲ سال جهش تورم اجاره بود و از قطع تاکنون هر روز بقا برای مستاجران سخت‌تر می‌شود.

این در حالی‌ است که کارشناسان حوزه مسکن، همچنان چشم‌انداز اجاره‌بها را افزایشی می‌دانند و معتقدند بحران‌های بسیاری در این عرصه در راه است؛ هرچند تاکنون نیز جامعه و بازار بحران‌های اجتماعی و اقتصادی کمی را پشت سر نگذاشته‌اند./تجارت نیوز

نوشته موج اجاره خانه‌ های اشتراکی در تهران! اولین بار در تاسیسات نیوز. پدیدار شد.

مقصر جلوه دادن پلتفرم‌ها برای توجیه بحران مسکن

صدیقه بهزادپور — Wed, 15 May 2024 05:30:33 +0000

یک پژوهشگر اقتصادی در یادداشتی نوشت: یک اقتصاد سالم طوری کار می‌کند و روال در آن به گونه‌ای است که دولت وظیفه‌ای در «تأمین مسکن» ندارد. اقتصاد سالم عمدتا در مسیری است که شهروندان با توجه به توان، ظرفیت و استعدادی که دارند، درآمد دارند، به استناد آن درآمد پس‌انداز می‌کنند و با استفاده از آن پس‌انداز در نهایت به‌عنوان یک مشتری یا متقاضی واقعی وارد بازار مسکن می‌شوند و مسکن مورد نیاز خود را خریداری می‌کنند.

تاسیسات نیوز:ناصر ذاکری پژوهشگر اقتصادی در یادداشتی که در صفحه اول روزنامه شرق منتشر شده نوشته است: یک اقتصاد سالم طوری کار می‌کند و روال در آن به گونه‌ای است که دولت وظیفه‌ای در «تأمین مسکن» ندارد. اقتصاد سالم عمدتا در مسیری است که شهروندان با توجه به توان، ظرفیت و استعدادی که دارند، درآمد دارند، به استناد آن درآمد پس‌انداز می‌کنند و با استفاده از آن پس‌انداز در نهایت به‌عنوان یک مشتری یا متقاضی واقعی وارد بازار مسکن می‌شوند و مسکن مورد نیاز خود را خریداری می‌کنند. در این زمینه به طور طبیعی بانک‌ها و مؤسسه‌های مالی و اعتباری صندوق‌های مسکن وارد میدان می‌شوند و به شهروندان کمک می‌کنند که به اتکای درآمد آینده بتوانند مسکنی خریداری کنند و اقساط آن را در طول زمان بپردازند؛ اما وقتی اقتصاد در مسیر سالمی پیش نرود و دشواری‌هایی در این زمینه وجود داشته باشد، طبعا دولت ناگزیر است بخشی از این وظیفه را خود انجام دهد و به گونه‌ای تلاش کند که دسترسی شهروندان به مسکن سریع‌تر انجام گیرد. در کشور ما به‌ویژه در اواخر دهه ۵۰، شرایط بازار مسکن نامناسب و فقر مسکن در کشور شدید بود. شرایط طوری پیش رفت که به خاطر همین مشکلات در حوزه مسکن، گروه زیادی از مردم آمادگی پیدا کردند که همراه با جریان انقلاب شوند و نارضایتی‌ها به تعبیری دامن زده شود؛ به‌همین‌خاطر با شکل‌گیری نظام سیاسی جدید، این ذهنیت ایجاد شد که باید درباره دشواری مسکن کاری کرد و با توجه به فقر و محدودیت و محرومیتی که در این زمینه در جامعه وجود داشت، شرایط به نفع اقشار کم‌درآمد تغییر کند. در قانون اساسی حتی حق داشتن مسکن برای همه شهروندان به رسمیت شناخته شد. به نوعی یک تعهد بزرگ بر دوش دولت گذاشته شد؛ اما این روند ‌‌در مرحله اجرا چندان موفقیت‌آمیز نبود. در طول چند دهه گذشته این وظیفه به‌درستی انجام نشد و دولت‌ در‌عین‌حال که مطابق قانون اساسی مکلف بود که در حوزه مسکن برای مردم کاری کند، در این زمینه ناکام ماند. به جز در بعضی از دوره‌ها به‌ویژه در دهه ۶۰ که مسیرها تا حدودی به سمت بهبودی پیش رفت؛ چراکه شرکت‌های تعاونی مسکن تقویت شدند، بعد از آن شرایط در بازار مسکن به گونه‌ای بود که مدام وضعیت برای اقشار کم‌درآمد‌تر دشوار و دشوارتر شد.
با وجود اینکه دولت‌ها در این سال‌ها تلاش‌هایی در دوره‌های مختلف انجام دادند؛ اما موفقیتی کسب نکرده‌اند. در نتیجه اکنون وقتی راجع به مسکن صحبت می‌کنیم، دیگر بحث مشکل و دشواری مسکن مطرح نیست؛ چراکه به طور صریح وارد «بحران مسکن» شده‌ایم. بیش از دوسوم جمعیت کشور دچار دشواری‌های مرتبط با مسکن هستند. یک گروه مستأجرند؛ چون مسکن ندارند. گروه دیگری ساکن در ساختمان‌هایی هستند که کیفیت لازم را ندارند و بافت فرسوده محسوب می‌شوند. گروه دیگری ساکن ساختمان‌هایی هستند که وسعت لازم را ندارند. تعداد اتاق متناسب با تعداد جمعیت خانوار نیست. گروه دیگری به خاطر مشکلات شهری مانند ترافیک و امثال آن از وضعیت سکونت خود ناراضی هستند. به طور طبیعی وقتی ۷۰ درصد جمعیت کشور گرفتار چنین مسئله‌ای در حوزه مسکن هستند، دیگر ما از بحران مسکن و نه مشکل مسکن حرف می‌زنیم. دولت‌ها مداوم در این زمینه و در مدیریت مسکن مشکل داشته‌اند و به طور پیوسته این مشکلات را برای دولت‌های بعد به ارث گذاشته‌اند و این روند همین‌طور ادامه پیدا کرده تا به وضعیت موجود رسیده است. با وجود چنین بحرانی، معمولا علت این ناکامی در جای دیگری جست‌وجو می‌شود. مثل بازار هر کالای دیگری که به طور طبیعی متأثر از سیاست‌های فروش و شیوه‌های تبلیغات و ارتباط خریداران و فروشندگان است، بازار مسکن نیز متأثر از شیوه تبلیغات و سیاست‌های فروش است. به طور طبیعی شیوه‌ای که فروشندگان و تولید‌کنندگان مسکن برای فروش مسکن در پلتفرم‌های آنلاین و شبکه‌های اجتماعی و دیگر روش‌ها به کار می‌برند، می‌تواند بر بازار مسکن تأثیر بگذارد؛ اما به این معنا که ما این نوع فعالیت‌ها را عامل مهم در ایجاد بحران مسکن بدانیم، نوعی آدرس غلط دادن است. به عبارت دیگر موتور تغییرات مسکن اتفاق دیگری است که برای نمونه می‌توان به افزایش نقدینگی و سیاست‌های نامناسب دولت اشاره کرد. از سویی نبود فرصت‌‌های سرمایه‌گذاری نیز مزید بر علت در بحرانی‌تر شدن وضعیت مسکن شده است؛ چراکه دولت می‌تواند نقدینگی را به سمت فعالیت‌های اقتصادی مولدتر و سالم‌‌تر سوق دهد؛ اما دولت خود این بحران را دامن می‌زند تا نقدینگی وارد حوزه ساخت‌وساز و املاک و مستغلات شود که به طور طبیعی اثر آن را بر افزایش قیمت مسکن شاهد هستیم.
وقتی سرمایه و نقدینگی در این حوزه زیاد است؛ پس تبعات آن می‌تواند افزایش قیمت و نوسانات مرتبط با آن باشد. به طور طبیعی اینکه ما ادعا کنیم که فعالیت مشاوران املاک و دلالان و شبکه‌های خرید‌و‌فروش آنلاین عامل تعیین‌کننده در قیمت است، ادعای اشتباهی است؛ اگرچه باید پذیرفت که این روش‌ها بر بازار مسکن اثرگذار هستند؛ اما نه آن‌قدر که همه توجه‌ها را به آن معطوف کنند. اتفاقا گاهی اوقات این مدل تبلیغات اثر معکوس دارد و لزوما منجر به افزایش قیمت در بازار مسکن نمی‌شود؛ کمااینکه فعالیت پلتفرم‌های آنلاین به مهار رشد قیمت مسکن کمک کرده‌ است. در واقع این پلتفرم‌ها اغلب به نفع مصرف‌کننده عمل می‌کنند. مثلا نمونه خدمات آنلاین را می‌توان در حوزه حمل‌ونقل شهری، خدمات تاکسی‌رانی، توزیع بعضی کالاها و خدمات دید. در حوزه مسکن نیز لزوما اثر منفی نمی‌گذارند؛ بلکه می‌توانند باعث ایجاد تعادل و افزایش رونق به نفع مصرف‌کنندگان مسکن شوند. باید این وضعیت را مدیریت کرد و دولت باید با سیاست‌های درست از این امکان به نفع جامعه استفاده کند و از این پلتفرم‌ها برای کاهش هزینه‌های معاملاتی و نه افزایش قیمت‌ها برای مردم بهره بگیرد. با سیاست درست و استفاده بهینه و مناسب از پلتفرم‌های آنلاین خرید‌وفروش می‌توان فاصله و شکاف میان قیمت خریدار و فروشنده را پر کرد و هزینه‌های معاملاتی و سهم دلالان و واسطه‌ها را به حداقل ممکن کاهش داد که هم به نفع فروشندگان و هم خریداران است؛ بنابراین آن ادعا که سایت‌ها و پلتفرم‌های آنلاین نقش منفی دارند، مسموع نیست و بیشتر برای توجیه کاستی‌هایی است که سیاست‌‌گذاران در عملکرد و کارنامه‌ خود دارند و به گونه‌ای تلاش می‌کنند که این مجموعه‌ها را مقصر جلوه بدهند و بیشتر از سهمی که می‌توانند داشته باشند، بار بر دوش آنها سوار شود.

نوشته مقصر جلوه دادن پلتفرم‌ها برای توجیه بحران مسکن اولین بار در تاسیسات نیوز. پدیدار شد.

خوش چهره:بحران مسکن ربطی به برجام و ارز ندارد

صدیقه بهزادپور — Sat, 02 Mar 2024 14:30:14 +0000

به گزارش تاسیسات نیوز، محمد خوش چهره عضو لیست «صدای ملت» با بیان اینکه اگر مردم رأی ندهند، زمینه پیروزی افراد نامناسب را فراهم می‌کنند گفت: مردم از نظام تصمیم‌گیری ناراحت هستند اما پای باورهایشان ایستاده‌اند.

«محمد خوش‌چهره» عضو لیست «صدای ملت» با بیان اینکه امام راحل فرمودند که «مجلس در رأس امور است»، «مجلس عصاره فضائل یک ملت است»، یعنی مردم تصمیم می‌گیرند، اظهار کرد: مجلس تبلور اراده مردم است.

خوش‌چهره با بیان اینکه مجلس باید در سلامت نفس، پاکدستی، دانش، تجربه، سرآمد باشد، افزود: پاکدستی، شرط لازم است اما کافی نیست؛ خروجیِ مجلس نشان‌دهنده کارکرد مجلس است.

وی تصریح کرد: بسیاری از متغیرهای کلان اقتصادی تبدیل به بحران شده است؛ مساله مسکن تبدیل به بحران مسکن شده است؛ بنابراین زمانی که مسائل به بحران تبدیل می‌شوند، نیازمند توان مدیریتی هستیم.

خوش‌چهره با اشاره به مشکلات عرضه و تقاضای ارز در کشور، اظهار کرد: ارز، ابزاری تجارتی برای صادرات و واردات است که دولت‌ها بعد از جنگ تحمیلی، آن را تبدیل به کالای قابل مبادله کردند؛ بیش از ۹۵ درصد ارز در دست دولت است.

وی گفت: وظیفه ذاتی بانک مرکزی، حفظ ارزش پول ملی است نه اینکه از دلار و ارز صحبت کند؛ ارز، ابزاری برای سیاست‌گذاری تجاری است. بانک مرکزی خود را نسبت به حفظ ارزش پول متعهد نمی‌کند.

خوش‌چهره با اشاره به ساخت مسکن، گفت: مشکلات مربوط به مسکن، به خاطر ضعف مجلس و دولت است.

وی با بیان اینکه مساله مسکن ربطی به برجام و ارز ندارد، تصریح کرد: بازار مسکن ایران، تحت تأثیر تهران و شهر تهران تحت تأثیر مناطق الهیه، زعفرانیه و… است لذا یک جریان سازمان‌یافته پشت این مسائل است.

عضو لیست «صدای ملت» اظهار کرد: متأسفانه شاهد تورم لجام‌گسیخته در کشور هستیم؛ تنها یک چهارم مردم کشور، مصرف شیر دارند که این مساله سوءتغذیه یه شمار می‌رود.

وی تصریح کرد: زمانی که تورم افزایش می‌یابد، طبیعی است که مردم به کارایی مجلس و دولت شک می‌کنند.

خوش‌چهره با اشاره به پیری جمعیت در سال‌های آینده، گفت: برنامه‌های کنونی برای رشد جمعیت پاسخگو نیست چراکه باید کار علمی انجام بشود. اشکال رشد جمعیت، به خاطر این است که ازدواج‌ها عقب افتاده است.

وی با اشاره به رأی اعتراضی، افزود: اگر مردم رأی ندهند، زمینه پیروزی افرادی که مناسب نیستند را فراهم می‌کنند؛ حضور با یک رأی سفید، بهتر از عدم مشارکت است.

عضو لیست «صدای ملت» با بیان اینکه مردم از نظام تصمیم‌گیری ناراحت هستند اما پای باورهایشان ایستاده‌اند، اظهار کرد: در اغتشاشات سال گذشته، بسیاری از مردم عادی هم وقتی هنجارشکنی‌ها را دیدند، خودشان کنار کشیدند.

کد خبر ۶۰۴۰۶۵۰

نوشته خوش چهره:بحران مسکن ربطی به برجام و ارز ندارد اولین بار در تاسیسات نیوز. پدیدار شد.

بحران مسکن با دلار رشد می کند!

صدیقه بهزادپور — Sun, 28 Jan 2024 04:30:27 +0000

تاسیسات نیوز: نرخ ارز که شاخصی اثرگذار بر قیمت مسکن به شمار می‌رود، طی چند هفته اخیر وارد مدار صعودی شده است. درصورت تداوم افزایش نرخ ارز باید منتظر گرانی مسکن هم باشیم.

قیمت ارز که شاخصی اثرگذار بر قیمت مسکن به شمار می‌رود، طی چند هفته اخیر وارد مدار صعودی شده است. همزمانی نوسانات نرخ دلار با تصویب بودجه ۱۴۰۳ حساسیت موضوع را دوچندان کرده است؛ چراکه براساس گمانه‌‌‌زنی کارشناسان اگر دولت برای جبران کسری بودجه در نوسان دلار دست داشته باشد، باید در بلندمدت منتظر افزایش قیمت مسکن هم باشیم. البته عده‌ای دیگر افزایش قیمت دلار را ناشی از حوادث سیاسی می‌دانند و معتقدند اگرچه سوداگران طبق معمول از آب گل‌آلود ماهی می‌گیرند و دست به نوسان‌گیری در بازارهای مختلف می‌زنند، اما گذرا است و با آرام شدن فضای سیاسی، جوسازی دلالان هم فروکش می‌کند.

سیاست دستوری برای مهار نقدینگی نه تنها راه‌‌‌حل دولت‌های گذشته بوده است، بلکه دولت فعلی هم در این بیراهه در تابستان سال جاری قدم گذاشت؛ به طوری که به دنبال کنترل دستوری نقدینگی، نرخ ارز ثابت شد و به تبع آن مسکن به خواب عمیق رفت. یا در سال‌های ۹۱ تا ۹۶ شاهد رکود بازار مسکن بودیم و به دنبال رهایی فنر ارز با انفجار قیمت‌ها مواجه شدیم. بنابراین آنچه به وضوح دیده می‌شود، وابستگی قیمت مسکن به نرخ دلار است که می‌طلبد دولت برای کمرنگ شدن این شاخص اثرگذار بر بازار مسکن گامی ‌بردارد.
روزنامه «خانمان» در شماره امروز به بررسی تاثیر افزایش نرخ ارز بر بازار مسکن پرداخته است که در ادامه می‌خوانید.

روند صعودی دلار باید تداوم یابد
در همین زمینه حسن محتشم، کارشناس بازار مسکن به «خانمان» گفت: اگر نوسان قیمت ارز محدود باشد، بر قیمت مسکن تاثیری ندارد، اما اگر روند صعودی نرخ دلار ادامه داشته باشد، ۱۰۰ درصد تاثیرگذار خواهد بود؛ چه بسا مسکن از دلار هم پیشی بگیرد. شاهد بودیم طی سال‌های ۹۱ تا ۹۶ بازار مسکن در رکود به سر می‌برد و نرخ ارز ثابت بود. به محض اینکه قیمت دلار وارد مدار صعودی شد، مسکن هم با آن هم‌‌‌مسیر شد.
وی ادامه داد: در حال حاضر نرخ ارز حدود ۳ تا ۴ درصد به علت مسائل سیاسی بالا رفته که نسبت به تورم ۴۰درصدی، رقم ناچیزی است. در صورتی که فنر کنترل نقدینگی به هر دلیلی مانند جبران کسری بودجه رها شود و دولت نتواند نقدینگی را به سمت تولید هدایت کند، به سمت ایمن‌ترین و پربازده‌ترین بازار یعنی مسکن می‌رود. طبیعتا با هجوم نقدینگی و سرمایه‌های سرگردان، ارزش پول ملی پایین می‌آید و قیمت دلار و طلا بالا می‌رود و درنهایت مسکن گران می‌شود.
این کارشناس مسکن در پاسخ به این سوال که دولت چگونه می‌‌‌تواند نقدینگی را به سمت تولید مسکن هدایت کند، گفت: ۷۵ درصد اقتصاد در اختیار دولت است، بنابراین به راحتی می‌تواند نقدینگی را به سمت تولید سوق دهد. برای مثال دولت می‌تواند به تولیدکننده وام دهد و یا مسیر صادرات را تسهیل کند.

برنامه‌ای برای تولید نیست
محتشم افزود: سرمایه‌گذار تمایلی ندارد وارد حوزه مسکن شود، اما وقتی دولت برنامه‌ای برای ساخت مسکن ندارد و در مسیر تولید سنگ‌اندازی می‌کند، چاره‌ای برایش باقی نمی‌ماند.
این کارشناس مسکن ادامه داد: البته در لایحه بودجه ۱۴۰۳ پیش‌‌‌بینی کردند که مبلغ ۱۰۰ هزار میلیارد تومان در بخش تولید هزینه شود، اما با توجه به عملکرد دولت و هزینه‌های جاری روزافزونی که دارد، بعید به نظر می‌آید که پول را صرف تولید کند.
این فعال ساختمانی با ابراز تاسف از اینکه در بودجه ۱۴۰۳ هم برنامه مدون و صحیحی برای بهبود شرایط اقتصادی وجود ندارد، اظهار داشت: طبیعتا تورم سال آینده کمتر از امسال نخواهد بود. در این شرایط کسی قادر نخواهد بود که مسکن مصرفی خریداری کند، چون پس‌‌‌اندازی ندارد. از سوی دیگر وام مسکن، ۱۰ درصد قیمت ملک را هم پوشش نمی‌دهد. بنابراین طبیعی است که پول‌ها به بخش سوداگری و سرمایه‌‌‌ای بازار مسکن سرازیر شود.

افزایش قیمت مسکن در ماه‌های آتی
همچنین ناصر ذاکری، تحلیلگر و پژوهشگر اقتصادی به «خانمان» گفت: تاثیر نرخ ارز بر بازار مسکن را باید از دو بعد بررسی کرد. از یک سو اقتصاد به شدت وابسته به نرخ ارز است و زمانی که قیمت ارز افزایش می‌یابد، هزینه ساخت و تولید بالا می‌رود. چراکه مصالح ساختمانی گران می‌شود. از سوی دیگر مسکن در اقتصاد ما به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل شده است.
این اقتصاددان ادامه داد: تغییر نرخ ارز موجب می‌شود که صاحبان نقدینگی، سرمایه بیشتری وارد بازار کنند. در کل افزایش نرخ ارز به صاحبان نقدینگی این آلارم می‌دهد که جریان تورمی‌ در راه است. این جریان تورمی ‌به این معناست که صاحبان سرمایه، نقدینگی را به کالاهای بادوامی تبدیل کنند ‌ که شرایط مناسب‌تری می‌توانند داشته باشند.
وی با بیان اینکه قیمت مسکن در کشور ما تا حد زیادی رشد کرده است، تصریح کرد: البته عده‌ای معتقدند که قیمت مسکن دیگر جای رشد ندارد، در حالی که این اظهارنظر درست نیست. چرا که هنوز امکان افزایش قیمت وجود دارد، اما نه با شدتی که در گذشته اتفاق افتاده است. بنابراین می‌توان گفت که با افزایش نرخ ارز، قیمت مسکن هم با یک وقفه‌ای رشد می‌کند.
ذاکری تاکید کرد: با توجه به افزایش ۳ درصدی قیمت ارز در روزهای گذشته، ممکن است در اواخر سال با افزایش قیمت مسکن مواجه باشیم. معمولا قیمت مسکن در زمان‌های خاص و به طور پلکانی افزایش می‌یابد و به محض تغییر وضعیت شاخص‌های اثرگذار گران نمی‌شود. بنابراین تاثیر ۳ درصدی افزایش قیمت ارز بر بازار مسکن را باید در ماه‌های آتی پیش‌‌‌بینی کنیم.
وی افزود: به طور طبیعی اگر نرخ ارز تغییر معناداری به سمت منفی نداشته باشد، بعد از عید قطعا روند افزایشی به صورت کند خواهد داشت.

ضرورت تعامل مثبت با جهان
این پژهشگر و تحلیلگر اقتصادی در پاسخ به این سوال که دولت چه اقداماتی می‌تواند انجام دهد که تاثیر نرخ ارز بر بازاری نظیر مسکن مهار شود، گفت: تقاضایی که برای ارز وجود دارد، یک نیاز سفته‌بازانه است تا یک نیاز واقعی که فعالان اقتصادی برای انجام واردات کالاهای واسطه‌ای لازم دارند.
وی افزود: برای ساماندهی این بازار باید در حوزه سیاست خارجی، سیاست تنش‌زدایی را دنبال و تلاش کنیم که تعامل مثبت با جهان خارج داشته باشیم.

نوشته بحران مسکن با دلار رشد می کند! اولین بار در تاسیسات نیوز. پدیدار شد.

بحران مسکن به روسیه هم رسید

صدیقه بهزادپور — Tue, 19 Sep 2023 09:30:11 +0000

مقامات هشدار دادند که قیمت خانه‌های روسیه طی سه سال، ۷۳ درصد افزایش یافته است.

به گزارش تاسیسات نیوز به نقل ار از بیزنس، به گفته رئیس یک موسسه توسعه مسکن، برنامه‌ریزی شهری «کارآمد» به کاهش قیمت‌ها کمک می‌کند.

ویتالی موتکو، مدیر موسسه مالی در توسعه بخش مسکن گفت که روسیه باید در مورد برنامه‌ریزی شهری کارآمدتر باشد و موانع اداری را برای کمک به کاهش قیمت مسکن از بین ببرد.

مدیر Dom.rf در سخنرانی مجمع اقتصادی شرق (EEF) در ولادیووستوک، خاطرنشان کرد که قیمت خانه‌های مسکونی در روسیه در دو تا سه سال گذشته ۷۳ درصد افزایش یافته است و از مقامات خواست تا اقداماتی را برای کاهش هزینه‌ها انجام دهند.

وی افزود: ما می‌توانیم در مورد هزینه خالص مسکن صحبت کنیم اما بازار باید متعادل باشد و در وهله اول عرضه و تقاضاست. البته درآمد خانوارها و قدرت خرید آنان نیز باید افزایش یابد.

به گفته موتکو، «مجموعه‌ای از ابزارها» وجود دارد که می‌توانند برای متعادل کردن بازار املاک و مستغلات روسیه و کاهش قیمت‌ها استفاده شوند. وی به ویژه برنامه‌ریزی جامع و استفاده از پتانسیل برنامه‌ریزی شهری را پیشنهاد کرد.

این مقام بر اهمیت مهندسی کارآمد در مرحله ساخت و ساز به منظور کمک به کنترل قیمت‌ها و مقرون به صرفه‌تر کردن مسکن برای روس‌ها تاکید کرد.

وی همچنین از مقامات خواست تا موانع اداری بیش از حد را برای توسعه‌دهندگان کاهش دهند.

این مدیر در پایان گفت: البته، بازاریابی و رشوه‌هایی نیز وجود دارد که باید حذف شوند، در حال حاضر این مورد نیز در قیمت گنجانده شده است.

موتکو همچنین کاهش نرخ وام مسکن را برای آپارتمان‌های بزرگ پیشنهاد کرد و افزود که بیش از ۵۰ درصد از بلوک‌های آپارتمانی جدید، آپارتمان‌های یک خوابه هستند که برای خانواده‌های دارای فرزند مناسب نیستند.

نوشته بحران مسکن به روسیه هم رسید اولین بار در تاسیسات نیوز. پدیدار شد.

ریشه یابی بحران مسکن

صدیقه بهزادپور — Sun, 27 Aug 2023 17:31:55 +0000

یک کارشناس حوزه مسکن گفت: پیش از انقلاب اسلامی به دلیل پایین بودن تقاضا برای خانه مسکونی، اغلب زمین ها در جهت امور تجاری، صنعتی، تولیدی و به طور کل درآمدزایی استفاده می شد.

به گزارش تاسیسات نیوز، علی عابدینی فرد، کارشناس حوزه مسکن با اشاره به اصل ۳۱ و ۴۳ قانون اساسی کشور، گفت: قانون اساسی در این دو اصل وظیفه تامین مسکن را برعهده دولت می داند. چالش در بخش مسکن و وجود تقاضای مناسب در این حوزه به خودی خود موجب رونق بخش های مختلفی از اقتصاد و ایجاد اشتغال می شود. به طور مثال با وجود تقاضای مطلوب برای خرید خانه و ساخت آن، رونق را در بخش تولید و زنجیره وابسته فلزات، مصالح، شیرآلات و … شاهد هستیم که اشتغالزایی در بخش صنعت و ساختمان را به دنبال دارد.

وی ادامه داد: مقوله ساخت مسکن به قدری حائز اهمیتی است که آن را بخشی از اقتصاد می دانیم، چرا که اگر در این بخش شاهد ضعف باشیم، بخش قابل توجهی از صنایع، واحدهای تولیدی، اشتغال و .. آسیب جدی می بیند.

عابدینی فرد با تاکید بر اینکه تاثیر هرگونه تصمیم گیری و اقدام در بخش مسکن، حداقل طی ۳۰ سال عیان می شود، اظهار داشت: ریشه کنونی مشکلات مسکن در ایران را باید در ۳۰ سال گذشته جستجو و آسیب شناسی کرد. پیش از انقلاب اسلامی در ایران ۳۵ میلیون جمعیت داشتیم که از این میزان ۷۵ درصد در روستاها و ۲۵ درصد در جوامع شهری ساکن بودند. به این ترتیب می توان گفت پیش از انقلاب اسلامی ایران، به دلیل پراکندگی جمعیت در کشور دغدغه ساخت مسکن نداشتیم.

این کارشناس حوزه مسکن با بیان اینکه پیش از انقلاب اسلامی ایران، بخش خصوصی فعالی در بخش ساخت و ساز مسکن نداشتیم، افزود: در آن ایام، قانون تعیین کرده بود که هر سازمان یا وزارتخانه ای برای کارکنان خود مسکن بسازد؛ به همین دلیل وزارت نفت، ارتش و .. برای کارکنان خود اقدام به ساخت مسکن کردند که باز هم این ساخت مسکن در دایره ۲۵ درصد جمعیت شهرنشین بود.

به گفته وی در آن ایام ساخت خانه های سازمانی که به نوعی ساخت انبوه در آن دوران بود، آغاز شد. البته باید در نظر داشته باشیم در ایام قبل از انقلاب اسلامی، عموما افراد پس از تشکیل خانواده در منزل پدری ساکن می شدند و حتی در بسیاری از نقاط کشور، چند خانواده در یک خانه سکونت داشتند؛ به این ترتیب تقاضا برای مسکن بسیار کم و قیمت خانه پایین بود.

عابدینی فرد ارزش زمین در دوران پیش از انقلاب را ارزان تر از شرایط کنونی دانست و تصریح کرد: در آن زمان به دلیل پایین بودن تقاضا برای خانه مسکونی، اغلب زمین ها در جهت امور تجاری، صنعتی، تولیدی و به طور کل درآمدزایی استفاده می شد. چرا که نگاه عمومی به زمین اقتصادی بود نه سکنی. بنابر دلایل یاد شده در دوران پیش از انقلاب اسلامی در ایران، چالش و بحران مسکن وجود نداشت.

نوشته ریشه یابی بحران مسکن اولین بار در تاسیسات نیوز. پدیدار شد.

هشدار بحران/ صندوق ملی مسکن یک ریال هم ندارد!

صدیقه بهزادپور — Sat, 06 Aug 2022 15:30:24 +0000

یک عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، تاکید کرد: به گفته وزارت راه و شهرسازی هنوز منابع لازم برای ساخت مسکن تخصیص داده نشده است درحالی که بر اساس قانون، دولت باید تا پایان امسال ۲ میلیون واحد مسکونی ساخته و تحویل جامعه دهد.

به گزارش تاسیسات نیوز، علی اصغر خانی درباره وضعیت بازار مسکن و روند اجرای قانون جهش تولید مسکن، بیان کرد: ما به طور کلی از وضعیت بازار مسکن گلایه مند هستیم، اکنون حدود ۵ ماه از سال ۱۴۰۱ گذشته است اما متاسفانه اقدام موثری در بخش مسکن صورت نگرفته است، قانون نیز می گوید دولت باید در سال جاری ۲ میلیون مسکن را تحویل جامعه دهد ولی تاکنون اتفاق موثر و مفیدی در بحث مسکن رخ نداده است.

یک ریال هم در صندوق ملی مسکن پول نیست

وی در ادامه با بیان اینکه وزارت راه و شهرسازی مدعی است که سازمان برنامه و بودجه در اجرای قانون جهش تولید مسکن همراهی لازم را ندارد، اظهار کرد: به عنوان نمونه بنا بوده در صندوق ملی مسکن ۲۵ هزار میلیارد تومان منابع جمع آوری شود اما اکنون یک ریال هم در این صندوق پول نیست. این استدلال وزارت راه و شهرسازی درست است.

وی گفت: دو مجموعه باید حوزه مسکن را تکان دهند؛ یکی وزارت راه و شهرسازی به عنوان متولی اصلی و دوم سازمان برنامه و بودجه است که باید حمایت مالی برای ساخت مسکن انجام دهد.

نماینده مردم شاهرود در مجلس شورای اسلامی، تصریح کرد: این دو مجموعه هستند که می توانند در حوزه مسکن گام های موثری بردارند. سایر دستگاه ها نظیر وزارت نیرو، وزارت صمت و انبوه سازان نیز در این حوزه نقش آفرین هستند اما کار اصلی در دست این دو مجموعه است که امروز این دو مجموعه شرایط خوبی ندارند.

خانی گفت: بنده در صحن مجلس به رئیس جمهور تذکر دادم که اگر فکری برای بازار مسکن نکنید سال آینده با بحران در این حوزه مواجه خواهیم شد.

بحران پیش روی بازار مسکن

این عضو کمیسیون عمران مجلس در ادامه تاکید کرد: شخص رئیس جمهور به عنوان متولی اصلی باید به طور جدی در حوزه مسکن ورود کند و دولت را برای ساخت ۲ میلیون مسکن به خط کند. اگر این جدیت نباشد اتفاقی نخواهد افتاد. حرف و گفتار درمانی نتیجه نمی دهد.

به گفته وی در کشور، اگر حوزه مسکن به حرکت دربیاید ۲۸۶ رشته پشت سر مسکن به حرکت درخواهند آمد. از حوزه لوازم خانگی تا مصالح ساختمانی به حوزه مسکن وابسته اند. زمانی که حوزه مسکن به حرکت دربیاید تمام این بخش ها نیز رشد می کنند.

خانی در پایان افزود: اگر ما نتوانیم اقدام موثری در حوزه مسکن انجام دهیم سال آینده قیمت های موجود در بازار چند برابر خواهد شد. ما در سال ۸۵۰ هزار واحد مسکونی نیاز داریم، قانون نیز گفته دولت باید سالی یک میلیون مسکن بسازد. سال گذشته که گامی برداشته نشد امسال نیز تاکنون کاری انجام نشده است اما باید تا پایان سال ۲ میلیون مسکن تحویل جامعه دهد.

نوشته هشدار بحران/ صندوق ملی مسکن یک ریال هم ندارد! اولین بار در تاسیسات نیوز. پدیدار شد.

برون رفت از بحران مسکن/خرید خانه با طرح «فقط پرداخت سود»

صدیقه بهزادپور — Sat, 27 Jun 2020 08:30:49 +0000

فرمول ممکن برای خانه‌دار شدن در شرایط فعلی بازار مسکن در قالب یک پژوهش توسط سه صاحب‌نظر اقتصادی،‌ به دولت معرفی شد. تداوم التهاب قیمت مسکن با سابقه حداقل یک‌سال اخیر در تهران و غالب شهرهای بزرگ و متوسط باعث شده است جمع زیادی از خانه‌اولی‌ها و سایر متقاضیان مصرفی، تحت‌تاثیر سقوط شدید قدرت خرید از بازار معاملات آپارتمان خارج شوند.

به گزارش تاسیسات نیوز، هرچند متولی بخش مسکن اخیرا دو سیاست – یکی در آستانه اجرا و دیگری در حال اجرا – برای تنظیم بازار در دستور کار قرار داده، اما برای تعدیل قدرت خرید جامعه هدف (خانه‌اولی‌ها) و احیای پایدار نبض خریدهای مصرفی مسکن، هنوز اقدامی صورت نگرفته است.برای این منظور حسین عبده‌ تبریزی، امیر کرمانی و فخرالدین زاوه در مطالعه‌ای مشترک، طرح پرداخت نوع جدیدی از تسهیلات مسکن را به‌عنوان سیاست مکمل پیشنهاد کرده‌اند. این طرح براساس تجربه جهانی نظام تامین مالی مسکن، پرداخت «تسهیلات با اقساط در استطاعت و سقف ریالی موثر» را از دولت، سیاست‌گذار پولی و شبکه بانکی مطالبه می‌کند. پایه اصلی تسهیلات پیشنهادی بر «پرداخت فقط سود» از وام‌گیرنده (خریدار مسکن) به وام‌دهنده یا همان بانک استوار است. تسهیلات پیشنهادی ۵ تفاوت با تسهیلات فعلی مسکن دارد. مشمولان و شرایط پرداخت تسهیلات در این فرمول شرح داده شده است.

توفان قیمت‌ها در بازار مسکن تهران و دیگر شهرهای بزرگ دست‌کم تا خرداد امسال (طبق آمار رسمی) ادامه داشته و به‌رغم «تعریف برخی سیاست‌ها» از طرف دولت برای مهار التهابات ناشی از این توفان، هیچ اثری از اعلام یا اجرای آنها بر اوضاع روانی و شرایط واقعی بازار معاملات آپارتمان مشاهده نمی‌شود. میانگین قیمت مسکن در تهران در فاصله ابتدای سال تا پایان بهار بیش از ۲۰ درصد افزایش پیدا کرد که شدیدترین تورم ملکی محسوب می‌شود. طی دو سال گذشته نیز جهش مداوم قیمت،‌ ضربه کاری به خانه‌اولی‌ها و سایر متقاضیان مصرفی وارد کرد به‌طوری‌که اکنون طبق اعلام واسطه‌های بازار ملک و شواهد میدانی در برخی مناطق تهران، سهم مصرف‌کننده از معاملات خرید مسکن در برابر تقاضای سرمایه‌ای به کمتر از ۳ نفر از هر ۱۰ قرارداد سقوط کرده است. میانگین قیمت خانه‌های لوکس‌ترین منطقه تهران در ابتدای سال ۹۲، امروز تقریبا در جنوبی‌ترین نقطه شهر هم پیدا نمی‌شود.

دولت برای وضع موجود دو سیاست اعلام کرده است؛ اخذ مالیات از خانه‌های خالی و ساخت مسکن ارزان دولتی (اقدام ملی). سیاست اول هنوز اجرایی نشده و سیاست دوم اگر چه کلید خورده اما فعلا و حتی در میان‌مدت تاثیری بر تامین تقاضای مصرفی ندارد چون این نوع ساخت و سازها دو سال زمان می‌برد و شرایط آنها مطلوب همه خانه‌اولی‌ها نیست. در این مقطع اما یک تیم سه نفره از صاحب‌نظران ارشد اقتصادی مسلط به اوضاع اقتصاد مسکن و در عین حال مطلع از تجربه‌های جهانی در این حوزه، طرحی به دولت پیشنهاد کرده‌اند که اجرای آن می‌تواند آخرین تلاش این دولت البته از نوع «موفق» برای کمک موثر به خانه‌دار شدن اقشار آسیب‌پذیر محسوب شود.

عنوان طرح، «خرید مسکن با تسهیلاتی از نوع فقط پرداخت سود» است. این طرح نوعی وام مسکن را وارد بازار می‌کند که پنج تفاوت با تسهیلات فعلی خرید مسکن دارد. این تفاوت‌ها شامل «عادی بودن شرایط پرداخت تسهیلات برای شبکه بانکی، سقف بالاتر مبلغ وام برای پوشش مناسب قدرت خرید، در استطاعت بودن اقساط و در نتیجه قابل دریافت بودن آن توسط خانه‌اولی‌ها، مشارکت همه بانک‌های تجاری در تامین مالی مسکن و در نهایت مستقل بودن طرح از منابع دولتی» است. حسین عبده‌تبریزی، امیر کرمانی و فخرالدین زاوه نویسندگان این طرح معتقدند: تسهیلات مسکن از نوع «فقط پرداخت سود» در این مقطع می‌تواند تا حدودی به خانه‌اولی‌هایی که از خرید باز‌مانده‌اند و مرتب در حال فاصله گرفتن از بازار (ناشی از رشد قیمت) هستند، کمک کند.

متن کامل این پژوهش کاربردی را در زیر بخوانید:

مسکن یکی از مهم‌ترین دارایی‌های مقاوم در برابر تورم است و در نتیجه با افزایش نااطمینانی در مورد نرخ تورم، تقاضا برای مسکن به‌عنوان کالایی سرمایه‌ای افزایش می‌یابد. این امر در مقابل باعث افزایش قیمت مسکن و کاهش شدید قدرت خرید اقشار فاقد مسکن شده ‌است. در این طرح، با استفاده از ترکیب قرارداد «فقط پرداخت سود» و استفاده از منابع متقاضیان در صندوق پس‌انداز یکم و دارایی سهام عدالت آنان، امکان برخورداری از مسکن حداقلی برای بخشی از اقشار شاغلِ بی‌مسکن فراهم می‌شود.

در سراسر دنیا، مسکن یکی از امن‌ترین سرمایه‌گذاری‌ها برای مقابله با ریسک تورم است. در اقتصاد ایران نیز که در طول چند دهه گذشته، متوسط تورم سالانه بیش از ۲۰ درصد بوده و به علاوه بازارهای مالی از توسعه‌یافتگی چندانی برخوردار نبوده‌، مالکیت واحد مسکونی برای هر خانوار بهترین سپر در مقابل شوک‌های تورمی بوده ‌است. اما امروز در مقایسه با سه دهه قبل، نسبت شهروندانی که مالکیت واحدهای مسکونی خود را دارند، کاهش یافته است؛ جمعیت ۳۰ درصدی غیرمالک دهه ۷۰ به رقم ۴۰ درصد نزدیک شده و در تهران از مرز ۵۰ درصد هم گذشته است.

در ماه‌های اخیر، کسری بودجه شدید دولت، ‌کاهش شدید درآمدهای ارزی کشور و اتخاذ سیاست انبساطی بانک مرکزی موجب ایجاد بی‌اطمینانی نسبت به نرخ تورم و نرخ ارز شده است؛ در نتیجه، با توجه به نقش مسکن در حفاظت از دارایی‌ خانوارها و سرمایه‌گذاران در برابر شوک‌های تورمی، تقاضای مسکن به‌عنوان کالایی سرمایه‌ای افزایش یافته و دیگر تناسبی بین قدرت خرید افراد فاقد مسکن و قیمت‌ مسکن وجود ندارد.

همچنین، حجم عظیم نقدینگی خلق‌شده، قبل از اینکه روی کالاها و خدمات بنشیند، به بازارهای سرمایه‌ای منتقل شده و روی دارایی‌های سرمایه‌ای موجود نشسته است؛ نقدینگی بزرگی که در اقتصاد ایران خلق شده، ابتدا در بازار سهام قیمت‌ها را به‌شدت افزایش داده، سپس به بازار مسکن رسیده و تقاضای سرمایه‌ای برای دلار و طلا گویا مقصد بعدی آن است. با توجه به این شرایط پیشنهاد می‌شود برای گروه هدف، از طرح «فقط پرداخت سود» یا IO با نرخ‌های جاری بانکی (۱۸ درصد در حال حاضر) استفاده شود. همچنین به منظور تامین بخشی از آورده اولیه خود، متقاضیان مسکن گزینه واگذاری یکجای دارایی سهام عدالت خود یا استفاده از منابع خود در صندوق پس‌انداز یکم را دارند.

در طرح «فقط پرداخت سود،» بانک به خریدار مسکن تسهیلات ۵ ساله با نرخ‌های جاری اعطا می‌کند و خریدار مسکن فقط سود این تسهیلات را به بانک پرداخت می‌کند، چرا که امکان پرداخت اصل و سود هر دو را ندارد. مثلا اگر بانکی با قرارداد «فقط پرداخت سود» (IO) مبلغ ۳۰۰ میلیون تومان تسهیلات خرید ۵ ساله مسکن با سود ۱۸ درصد در اختیار متقاضی قرار دهد، خریدار مسکن ماهانه معادل ۵/ ۴ میلیون تومان سود تسهیلات را به بانک بپردازد.

در این قرارداد، بانک با متقاضی خرید مسکن برای اعطای تسهیلات خرید مسکن، قرارداد اجاره به شرط تملیک ۵ ساله می‌بندد. خریدار مسکن فقط معادل سود پول را به‌عنوان اجاره به بانک پرداخت می‌کند. بعد از گذشت ۵ سال، تسهیلات‌گیرنده از بانک هنوز اصل پول را نپرداخته است و با پرداخت معادل رقم اصل ۵ سال پیش به بانک، صاحب تمامی ملک خود می‌شود. اما در این فاصله زمانی، قیمت مسکن بالا رفته و تفاوت قیمت نصیب خریدار می‌شود. خریدار مسکن که باید در پایان سررسید مبلغ اصل تسهیلات دریافتی را پرداخت کند و در این فاصله ارزش افزوده‌ای به دست آورده، اصطلاحاً از بانک درخواست تامین مالی مجدد می‌کند. یعنی این بار با عقد قرارداد «فروش اقساطی» یا «اجاره به شرط تملیک» تسهیلات جدیدی می‌گیرد که اصل و فرع را پرداخت می‌کند، چرا که بعد از گذشت ۵ سال، رقم اقساط دیگر قابل تحمل شده است. در اثر تورم‌های بالا در اقتصاد ایران، با گذشت زمان توانمندی خانوارها در بازپرداخت اقساط و بازتامین مجدد تسهیلات افزایش می‌یابد.

با درنظر گرفتن اهداف طرح، پیشنهاد می‌شود این امکان برای متقاضیان واحدهای حداکثر ۷۰ متری و با تقاضای وام حداکثر ۵۰۰ میلیون تومانی و ارزش فروش حداکثر ۷۰۰ میلیون تومان در شهر تهران و ۵۰۰ میلیون تومان در شهرهای بزرگ در نظر گرفته شود. بر اساس سازوکارهای طراحی بازار چنین سازوکاری برای خودگزینی افراد برای ورود به طرح مناسب است. به‌بیان دیگر، افرادی که توانمندی مالی مناسب‌‌تری برای خرید واحدهای بزرگ‌تر دارند، در طرح ثبت‌نام نخواهند کرد؛ ثبت‌نام‌کنندگان طرح بیشتر به گروه هدف (اقشار با درآمد متوسط رو به پایین) تعلق خواهند داشت.

بانک طبق معمول اعطای هر تسهیلات، سود ۱۸ درصدی خود را کامل دریافت می‌کند و با توجه به مفاد قرارداد اجاره به شرط تملیک، ریسک نکول برای بانک حداقل است. به علاوه، بانک با اعطای تسهیلات مصرفی، سبد اعتباری متنوع‌تر و کم‌ریسک‌تری خواهد داشت. بدترین وضعیت آن است که وضع مالی خریدار مسکن تضعیف شود و نتواند اقساط را بپردازد. در این وضعیت، بانک مشکلی نخواهد داشت، چرا که مسکن ترهین شده را تملک می‌کند و پس از دریافت کل مطالبات خود، مازاد را در اختیار خریدار مسکن قرار می‌دهد. بدهکار بانک نیز این مازاد قیمت را دستمایه رفع مشکلات خود می‌کند: یعنی یا اقدامی مشابه برای خرید خانه کوچک‌تر و ارزان‌تر می‌کند، یا حداقل این وجوه را ودیعه اجاره مسکن دیگری قرار می‌دهد. نکته محوری طرح آن است که ارزش افزوده مازاد به کسی می‌رسد که امروز فاقد مسکن است. اوست که از افزایش ارزش در طی زمان که حاصل تورم یا افزایش واقعی قیمت مسکن است، برخوردار می‌شود؛ درست مثل کسی که در سهام سرمایه‌گذاری کرده و از عایدات سرمایه‌ای آن برخوردار می‌شود. در واقع، رانت اخذ وام در شرایط تورمی میان افراد عادی هم توزیع می‌شود. در شرایطی که تورم دو سال اخیر بالای ۴۰ درصد بوده و تورم سال ۱۳۹۹ هم بالای ۳۰ درصد پیش‌بینی می‌شود (بانک مرکزی خود ۲۲ درصد را هدف‌گذاری کرده)، دریافت اعتبار ۱۸ درصدی رانتی نهفته در دل خود دارد. پیام این طرح آن است که این رانت را در مسیر حل مشکل مسکن اقشار ضعیف به کار بگیریم. با اجرای این طرح، مردم عادی نیز از افزایش قیمت سود می‌برند و مشقت و رنج تورم برایشان تحمل‌پذیرتر می‌شود.

این طرح برای دولت هم بار مالی ندارد، چون آورده‌ای ندارد. بانک هم فعالیت معمول خود را انجام داده و امتیازی به کسی نمی‌دهد، چون به نرخ معمول خود به مردم تسهیلات می‌دهد. بانک مرکزی فقط به بانک‌ها اجازه می‌دهد به نرخ جاری به اقشار فاقد مسکن تسهیلات اعطا کنند. بانک مرکزی باید به بانک‌ها مجوز اعطای این تسهیلات را بدهد، چراکه پرداخت این تسهیلات ریسک کمتری از تسهیلات تجاری جاری بانک‌ها دارد. از این‌رو، اجرای طرح درآمد بانک‌ها را کاهش نمی‌دهد. بنابراین، بانک مرکزی فقط به بانک‌های تجاری کشور و بانک مسکن اجازه می‌دهد که به افراد شاغل بی‌مسکن که متقاضی مسکن زیر هفتاد متر هستند، تسهیلات «فقط پرداخت سود» اعطا کنند. بدیهی است که به دلیل سوابق گذشته، موقعیت مالی قوی‌تر و داشتن ساختار اداری و اجرایی مناسب‌تر، بانک مسکن می‌تواند نقش بزرگ‌تری در اجرای این طرح ایفا کند. همچنین بخشی از تامین مالی این طرح می‌تواند از طریق انتشار اوراق (صکوک) رهنی و فروش در بازار سرمایه تامین شود. رتبه اعتباری این اوراق، به دلیل وثایق ارزشمند خود، بعد از اوراق دولت قرار می‌گیرد و نگرانی از نکول اوراق رهنی وجود ندارد.

میزان تسهیلات اعطایی باید اول تابعی از درآمد فرد باشد تا ریسک نکول به حداقل برسد و دوم اینکه مشروط به حداقل (مثلا) پانزده درصد آورده اولیه خانوار باشد؛ و در قالب شرط سوم در هر شهر به نوعی باشد که امکان خرید مسکن حداقلی را برای بخش قابل ملاحظه‌ای از اقشار شاغل بی‌مسکن فراهم آورد.

اگر با توجه به تقسیمات جغرافیایی کشور، متوسط تسهیلات اعطایی را ۲۵۰ میلیون تومان بگیریم، اعطای ۴۰۰ هزار فقره تسهیلات، به ۱۰۰ هزار میلیارد تومان منابع در طول باقی مانده عمر دولت نیاز دارد که تجهیز این منابع از امکانات بازارهای پول و سرمایه ایران خارج نیست. با اعلام رسمی طرح، بخش عرضه نیز به تکاپو افتاده و ساخت واحدهای ارزان‌قیمت در سراسر کشور شکل خواهد گرفت و به این ترتیب خطر کمبود عرضه نیز تا حدی رفع خواهد شد. اگر این نوع منابع در آینده نیز در بخش مسکن بچرخد و بازار اوراق رهنی بزرگ‌تر شود، کار تامین منابع خرید مسکن در سال‌های آتی آسان‌تر می‌شود، چرا که به‌طور دائمی بخشی از وجوه به شکل اقساط وام‌های قبلی به نظام بانکی برمی‌گردد و امکان اعطای تسهیلات به واحدهای بیشتر عملی خواهد بود. همچنین، برای کمک به تامین آورده اولیه خانوارها،‌ توصیه می‌شود به خانوارهای متقاضی مشارکت در این طرح اجازه واگذاری یکجای تمامی سهام عدالت‌شان و صرف مستقیم آن در خرید یا ساخت خانه داده شود. فروش یک‌‎جای سهام عدالت به متقاضی یا متقاضیان (زوجین) کمک مناسبی در تامین این مبلغ اولیه می‌کند. بانک‌ها از طریق بازوی «شرکت‌های تامین سرمایه» خود می‌توانند این سهام را در بازار عرضه کنند و از محل وجوه آنها، بخشی از ملک را به نام متقاضی منتقل کنند، و برای بقیه مبلغ خرید مسکن تسهیلات دهند.

استفاده از منابع فروش یک‌جای سهام عدالت در چارچوب «طرح اقدام ملی مسکن» برای تامین آورده اولیه متقاضیان مسکن نیز قابل‌توصیه است. با توجه به هزینه اعلام‌شده برای «طرح اقدام ملی مسکن» در شهرهای کوچک‌تر (۵/ ۲ تا ۵/ ۳ میلیون تومان در مترمربع) آورده اولیه مورد نیاز حدود ۳۰ تا ۴۰ میلیون تومان برآورد شده است که با منابع حاصل از فروش یکجای سهام عدالت، بخش عمده آن تامین می‌شود. همچنین بانک مسکن می‌تواند برای شرکت‌کنندگان در «صندوق پس‌انداز یکم» که هنوز تسهیلاتی دریافت نکرده‌اند، این گزینه ‌را قائل شود که در صورت تمایل، منابع‌شان نزد بانک مسکن را صرف آورده اولیه مشارکت در این طرح کنند. بدیهی است عده‌ای خارج از این طرح باقی می‌مانند، چرا که حتی نمی‌توانند اجاره را که همان سود وجوه است، پرداخت کنند. هیچ طرحی نمی‌تواند پاسخگوی همه نیازها در حوزه‌ای خاص باشد و فقط مشکل عده‌ای را حل می‌کند. اما اجرای درست این طرح به چند صدهزار نفر امکان می‌دهد که صاحب خانه شوند. به این ترتیب آنان توان آن را خواهند یافت که با اخذ تسهیلات از بانک‌ها در شرایط تورمی، رویای خانه‌دارشدن خود را تحقق بخشند. البته این صاحب خانه‌شدن مرحله‌ای است و در طول زمان انجام می‌شود.

علت اینکه بانک‌های تجاری تا این تاریخ از اعطای تسهیلات ۱۸ درصدی به مردم برای خرید مسکن سر باز زده‌اند، غیر از نبود مجوزهای بانک مرکزی، به عدم توان متقاضیان به پرداخت اقساط اصل و فرع برمی‌گردد. برای اینکه تسهیلات اعطایی در استطاعت خریداران مسکن باشد یا همچون وام بانک مسکن، سود باید به ۸ درصد تقلیل یابد یا به جای اصل و فرع، خریداران فقط سود را پرداخت کنند. چون اکنون در شرایطی هستیم که دولت نمی‌تواند یارانه سود خرید مسکن به اقشار ضعیف پرداخت کند و بانک‌ها باید سود معمول خود را از مشتری خرید مسکن دریافت کنند، اجرای طرحِ «فقط پرداخت سود» تنها روش عملی و ممکن در این برهه زمانی به نظر می‌رسد. برای اجرای موفقیت آمیز طرح به تدبیر در اجرا نیاز است. گروه هدف باید به اقشاری محدود شود که (۱) خانه ندارند؛ (۲) به دنبال مسکن حداقلی هستند و (۳) توان بازپرداخت اقساط بر پایه طرح «فقط پرداخت سود» را دارند. بانک مرکزی با همکاری بانک‌ها و کارشناسان مسکن مبلغ تسهیلات در هر گروه شهری (مثلا شهر تهران، کلان شهرها، مراکز استان ها، سایر شهرهای بزرگ، شهرهای کوچک و شهرهای بسیار کوچک غیرتوریستی) را تعریف می‌کند. در پایان ذکر این نکته ضروری است که این طرح جایگزین طرح‌های فعلی دولت در تامین مسکن اقشار ضعیف نیست، بلکه مکمل طرح‌های موجود است. به‌طور مثال دولت هم چنان می‌تواند از طریق بانک مسکن و نهادهای امینِ مشابه خود همچون سازمان تامین اجتماعی، بنیاد مسکن و…، با واگذاری زمین ارزان‌قیمت به سازندگان بخش خصوصی در اجرای این طرح، قیمت مسکن را کاهش دهد. شهرداری‌ها هم می‌توانند با کاهش عوارضِ واحدهای مسکونی این طرح، تمهیدات بیشتری برای موفقیت در این زمینه به عمل آورند. این کمک‌ها اجرا و موفقیت طرح را تسهیل می‌کند، اما طرح پیشنهادی مستقل از این کمک هاست و بدون این امکانات هم پیش می‌رود. وجود امکانات دولت و شهرداری‌ها وضعیت را تسهیل می‌کند و تعداد بیشتری از مردم را مشمول طرح می‌کند.

نوشته برون رفت از بحران مسکن/خرید خانه با طرح «فقط پرداخت سود» اولین بار در تاسیسات نیوز. پدیدار شد.