ساماندهی بازار مسکن با هدف جلوگیری از کلاهبردری
به تازگی قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» از سوی سرپرست ریاستجمهوری ابلاغ شده است که گام مهمی درجهت جلوگیری از کلاهبرداری و زمینخواری به شمار میرود.
به گزارش تاسیسات نیوز، به تازگی قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» از سوی سرپرست ریاستجمهوری ابلاغ شده است.این قانون طی سالهای ۱۳۹۵ تا ۱۳۹۹ به علت تعلل مجلس در بررسی، مسکوت مانده بود تا اینکهتلاش دولت سیزدهم و اظهارات رهبرمعظمانقلاب در سال گذشته محرکی شد تا هرچه سریعتر به تصویب برسد.بنابر قانون جدید حق تنظیم سند معامله از مشاوران املاک سلب خواهد شد. همچنین سامانهای با عنوان «ساماندهی اسناد غیررسمی» راهاندازی میشود تا ادعاهای مربوط به اموال غیرمنقول که قبل از ایجاد این سامانه مطرح شده و فاقد سند هستند، ثبت شود. به این ترتیب اگر در زمان پیشبینی شده قانون جدید، قرارداد اموال غیرمنقول نظیر زمین، آپارتمان، ویلا و ساختمان ثبت نشود، فاقد وجاهت قانونی خواهد بود.با اجرای این قانون نه تنها سفتهبازی و کلاهبرداریاز بازار مسکن حذف میشود، بلکه باید با زمینخواری هم خداحافظی کرد. همچنین باید شاهدکاهش بسیاری از پروندههای قضایی مربوط به بخش مسکن باشیم. از سوی دیگر با ثبت رسمی اسناد عادی املاک، گامی در جهت شناسایی و شفافسازی خانههای خالی برداشته میشود که به اجرای سیاست اخذ مالیات از آنها کمک شایانی خواهد کرد.روزنامه «خانمان» در شماره امروز در گفتوگو با کارشناسان به بررسی مزایای قانون الزام ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقولپرداخته است. با ما همراه باشید.
خداحافظی با کاغذبازی
در همین زمینه فرشید ایلاتی، کارشناس بازار مسکن به «خانمان» گفت: در کنار اسناد رسمی، تکبرگی و دفترچهای که به صورت رسمی در دفاتر و سازمان ثبت املاک ثبت شده است، یکسری قولنامه و اسناد عادی در دست مردم است که هیچ اطلاعاتی از آنها ثبت نشده و چالشزا است؛ به طوری که بسترهای کلاهبرداری را فراهم میکند. برای مثال میتوان به فروش یک ملک به چندین خریدار اشاره کرد. این در حالی است که اگر ملکی به طور قانونی خریداری شود، ثبت رسمی و برای مدتی بازداشت میشود تا مالکیت جدید تثبیت شود. به این ترتیب امکان کلاهبرداری وجود نخواهد داشت.
وی افزود: آشفتگیهای به وجود آمده در ثبت املاک موجب شد سیاستگذار تصمیم بگیرد خلأ قانونی را برطرف کند؛ به نحوی که قانون ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در دولت فعلی تصویب و به دستگاههای مرتبط ابلاغ شد. براین اساس کسانی که دارای اسناد غیررسمی هستند، باید مالکیت خود را اظهار کنند و در صورتی که فردی در زمان مشخص شده اقدامات لازم را انجام ندهد، پس از آن فرصت هیچ دادگاهی قولنامه را نخواهد پذیرفت. البته ناگفته نماند که قرار است یک سامانهای به کمک سازمان ثبت اسناد و وزارت راه و شهرسازی ایجاد شود تا قولنامهها ثبت شوند و مالکان کد رهگیری دریافت کنند.
این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این سوال بیشتر چه نوع املاکی بدون سند رسمی هستند، تشریح کرد: ۷۰ تا ۸۰ درصد زمینهای کشاورزی و باغات قولنامهای هستند و فقط ۲۰ تا ۳۰ درصد سند رسمی دارند که محل مناقشه و اختلافات ملکی زیادی میشود. در املاک مسکونی هم برای مثال در شهر کرج ۵۰ درصد واحدهای مسکونی سند ندارند و فقط یک سند مادر دارند که هنوز تفکیک نشده و مشکلات حقوقی دارد. در قانون جدید پیشبینی شده تا مالکانی که سند مادر و پایان کار دارند و تخلف نداشته باشند، حتی اگر روی ملک ساختوسازی انجام داده باشند، سند رسمی برایشان صادر میشود.
شفافسازی آمار
ویبه مزایای دیگر تصویب قانون ثبت رسمی اموال غیرمنقول اشاره کرد و گفت: این قانون میتواند به شناسایی املاک کمک و نقصهای وضعیت آمار بازار مسکن را برطرف کند. در حال حاضر اگر سامانه املاک و اسکان در کشور آنطور که بایدوشاید شکل نگرفته، چون بخشی از املاک، سند رسمی ندارند و به صورت عادییا قولنامهای بین مردم جابهجا شدهاند که شامل واحد مسکونی، زمین مسکونی و زراعی میشود.
ایلاتی در پاسخ به این سوال که آیا ثبت معاملات غیررسمی کمکی به شناسایی خانههای خالی و اخذ مالیات خواهد کرد، گفت: بله، چون بخشی از معاملات در جایی ثبت نشده و قطعا موجب میشود به اطلاعات جدیدی درباره املاک دست پیدا کنیم که خالی از سکنه هستند، اما بحث شناسایی خانههای خالی، سیستم جداگانهای را میطلبد. درواقع ساماندهی خانههای خالی از دو مسیر امکانپذیر است که در کشورها مورد استفاده قرار گرفته است؛ یا باید به سراغ املاک رفت یا اینکه افرادی را که دست به احتکار میزنند، شناسایی کرد. به نظر من اگر به سراغ املاک برویم که در قانون جدید هم اصلاحاتی در این زمینه انجام شده، بهتر است به گونهای که هیچ نقطهای در کشور نباشد وضعیت مالکیتش مجهول باشد.
کاهش پرونده های قضایی
این کارشناس بازارمسکن ادامه داد: برخی پروندههایی قضایی مربوط به جعل و کلاهبرداری اسناد عادی میشود که با تصویب این قانون میتوانیم شاهد کاهش معاملات مکرر یک ملک هم باشیم که به سوداگری و افزایش قیمت مسکن دامن میزدند.
گذری بریک خلأ قانونی
همچنین سیدعلی ملکپور، کارشناس ارشد مسائل حقوقی به «خانمان» گفت: با تصویب این قانون، هیئت حاکمه تصمیم گرفته تا یک جراحی بزرگ نسبت ثبت رسمی اموال غیرمنقول انجام دهد که اقدام بسیار پسندیدهای است؛ چراکه متاسفانه با نسخ ضمنی ماده ۲۲ قانون ثبت که طی دهههای گذشته تصویب شده بود، دولت کسی را مالک میشناخت که نام وی در دفتر املاک اداره ثبت به عنوان مالک قید میشد. این قانون در زمان خودش بسیار مترقی بود و اشخاصی که ادعایی براساس اسناد عادی داشتند، نمیتوانستند کاری در مقابل اسناد رسمی ثبت شده پیش ببرند. بعدها در دهه ۶۰ شورای نگهبان سعی کرد همه چیز را کاملا براساس مُر قوانین شریعت پیاده کند و کوچکترین زاویهای که میدید آن را رد میکرد. به این ترتیب اعلام کرد اگر شخصی براساس احکام شرع خریدوفروش انجام دهد و دو شاهد داشته باشد، کفایت میکندکه امکان داشت سند رسمی به موجب همین سند عادی ابطال شود. این رویکرد موجب شد تا مردم با مشکلات زیادی مواجه شوند. چراکه هر کسی با یک سند عادی و یا توافق منغیرحق با استخدام شهود حرفهای میتوانستاسناد عادی را بر رسمی ارجحیت دهد. به همین دلیل تصویب قانون جدید را میتوان بازگشت به تنظیمات کارخانه قلمداد کرد.
جلوگیری از کلاهبرداری و زمینخواری
وی به تشریح مزایای قانون الزام ثبت رسمی اموال غیرمنقول پرداخت و گفت: تکلیف دارندگان اسناد رسمی روشن میشود. درواقع کسی که به موجب سند رسمی ملکی را خریداری کرده، از حمایت دولت برخوردار خواهد بود و دیگر هر شخصی با در اختیارداشتن یک برگ کاغذ و دو شاهد نمیتواند ادعای مالکیت کند. این مورد را میتوان بزرگترین حُسن این قانون دانست.
این کارشناس ارشد مسائل حقوقی افزود: تصویب این قانون موجب جلوگیری از کلاهبرداری، زمینخواری و جعل سند خواهد شد. به شرطی که فرصت ثبت اسناد عادی در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی زمان محدودی که در قانون پیشبینی شده نباشد؛ چراکه هر فردی ممکن است به علت کهولت سن، کمسوادی و یا هر دلیل دیگری نسبت به این مسائل آگاهی نداشته باشد. بنابراین نباید در مدت کوتاهی ضربالاجعلی تعیین شود و پس از آن محدودیت قانونی قائل شوند. باید در نظر گرفت که این رویه با عدالت اسلامی سنخیت ندارد.
ساماندهی پیشفروش ملک
وی، قانون مذکور را از لحاظ حقوقی مترقی تلقی کرد و افزود: مثلا در جایی از عبارت تلف حکمی استفاده شده است؛ اینیک اصطلاح سنگین حقوقی است که میتواند حقوق اشخاص را حفظ کند. همچنین در قانون پیشفروش که قبلا تصویب شده بود، شاهد بودیم شهرداری تمکین نمیکرد. به طوریکه شناسنامه ساختمان صادر نمیشد و عملا پیشفروشها ثبت نمیشد، اما با تصویب این قانون بسیاری از ارگانها ملزم شدهاند در این زمینه همکاری لازم را انجام دهند.
ملکپور اظهار کرد: از نکات مثبت دیگر این قانون میتوان به تکالیفی که برعهده وزارت راهوشهرسازی و جهاد کشاورزی گذاشته شده اشاره کرد که اگر انجام شود به نفع مردم تمام خواهد شد؛ به طوری که در آینده نزدیک تمام اموال غیرمنقول سنددار خواهند شد.