بررسی بازار مسکن دهه ۹۰ نشان می‌دهد، تقاضای سرمایهای این بخش را دچار نوسانات قیمتی شدیدی کرده بود، مسئله‌ای که رانت سیستم بانکی برای وام‌گیرنده را به‌دنبال داشت.
به گزارش تاسیسات نیوز،بخش اول میزگرد با موضوع «مسکن در دهه ۹۰» با حضور فرهاد بیضایی، کارشناس سیاست‌گذاری مسکن و داوود بیگی‌نژاد، نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک به موضوع افزایش ۱۲باره قیمت مسکن و عوامل موثر بر آن طی بازه زمانی سال ۹۰ تا ۹۹ پرداخت.
بیضایی در این‌باره گفته بود: «برای بحث سال ۹۰ تا ۹۹ دوره‌های مختلف و عوامل اثرگذار متعددی را در حوزه اقتصادی کشور، مدیریت شهری، در خصوص سیاست‌های شهرسازی کشور و… داشتیم که در بخش مسکن اثرگذار بودند.هم مثبت بود هم منفی. اگر بخواهیم از سال ۹۰ شروع کنیم؛ یکی از عوامل اصلی اثرگذار در بخش مسکن رویکرد شهرداری تهران در بحث طرح تفصیلی و ابلاغ آن و بحث طرح جامع بود. طرح جامع مصوب شده بود و طرح تفصیلی به تبع آن در حال تهیه بود. تا قبل از آن شهرداری یک فضایی را ایجاد کرد که صدور پروانه‌های ساختمانی رشد چشمگیری داشت. تقریباً حجم پروانه‌های ساختمانی تهران به طور متوسط در سال‌های گذشته و دهه‌های قبل از آن تقریباً ۲۰ درصد از پروانه ساختمانی کشور یک فراوانی ۳۰ درصدی پیدا کرد. یعنی شاید ۵۰ درصد به حجم پروانه‌های ساختمانی تهران افزوده شد.»
در بخش دوم میزگرد تسنیم با حضور این کارشناس سیاست‌گذاری مسکن، مسائل مربوط به تولید مسکن شهری و روستایی مورد بررسی قرار گرفته است. طبق گفته بیضایی، در دهه ۹۰ حدود ۷۰ درصد تقاضای در بازار مسکن سرمایهای بود، موضوعی که باعث شد تا بهخصوص پس از برجام، قیمت مسکن به شدت افزایش یابد. مشروح این میزگرد را در ادامه می‌خوانید.
یکی از مولفه‌های مهم در بخش مسکن، تقاضاهای سرمایهای است که به‌واسطه افزایش تورم و با هدف حفظ سرمایه‌ها روی می‌دهد. دلیل وجود حجم بالایی از تقاضای سرمایهای در بازار مسکن دهه ۹۰ چه بوده است؟
سیاست‌های بانکی خیلی روی این افزایش سطح تقاضای سرمایه ای اثرگذار بوده است. این سیاست‌ها به دلایل مختلفی منجر به یک‌‌سری رفتارهای اقتصادی می‌شد؛ از جمله وثیقه‌پذیری املاک بهخصوص در زمان‌هایی که نرخ تورم بالا رفته و نرخ بهره پایین است. این یک رانت است. شما پولی را از شبکه بانکی می گیرید، تورم هم ۵۰ درصدی دارید، به شما ۱۸ درصد تسهیلات می‌دهد. این حدفاصل بین ۵۰ درصد و ۱۸ درصد رانتی است که شبکه بانکی به آن تسهیلات‌‌گیرنده می‌دهد. این رانت آنقدر جذابیت دارد که شما می روید برای اینکه بتوانید حجم بیشتری از منابع و تسهیلات داشته باشید، وثایق معتبرتری مثل املاک در اختیار بانک قرار می‌دهید. همان مقطع به شما بدون اینکه ضامنی بخواهد یا مراتبی را طی کنید، تسهیلات می‌دهند. این یک رفتار اقتصادی است که منجربه افزایش سطح تقاضای سرمایهای و درنهایت منجر به افزایش قیمت مسکن میشود.
یکی از عواملی که بهخصوص از سال ۹۷ به بعد می‌توانیم از آن به‌عنوان مهم‌ترین عامل‌های افزایش قیمت مسکن نام ببریم، همین مسئله تفاوت بین نرخ بهره و نرخ تورم است؛ این منجر به رفتارهای مختلف میشود. مسئله بعدی کاهش ارزش پول ملی است که در چنین وضعیتی بهخصوص دوره کرونا را پشت سر گذاشتیم. در آن مقطع این را هم در بورس، هم در مسکن و… می‌دیدید.
در شرایطی که به سمت کاهش ارزش پول ملی می‌رویم، افراد برای اینکه بتوانند دارایی‌‌شان را حفظ کنند، به سمت بازارهای سرمایه می‌روند. در این وضعیت یک تلورانس‌هایی وجود داشت در بازار بورس و بازار سرمایه که در یک مقطع توانست سرمایه‌ها را جذب کند. اما از یک مقطعی به بعد، صاحبان سرمایه به‌دنبال دارایی‌های مطمئن‌تر و کم‌ریسک‌تری بودند که بتوانند آن نقدینگی‌‌شان را حفظ کنند و چه چیزی از بازار مسکن بهتر باشد. به خاطر همین از این سلسله عوامل مانند تفاوت بین نرخ بهره و نرخ تورم از بحث کاهش ارزش پول ملی از رکود اقتصادی که نمی‌‌تواند جذب نقدینگی به سمت تولید را داشته باشد. اینها همه عواملی است که منجر به هدایت یا سیاست‌هایی میشود که در کنار این سه عامل که گفتم عامل مهم‌تر سیاست‌های کنترل رشد نقدینگی است. کنترل رشد نقدینگی باعث شده تا امروز مسکن به یک ثباتی برسد. وقتی بازار مسکن نیمه دوم دهه ۹۰ را بررسی می‌کنیم، میبینیم همین عواملی که اشاره شد، یعنی رهاشدگی یا بی‌‌انضباطی باعث شد که افزایش قیمتها شکل بگیرد.
تقاضای سرمایهای برای مسکن چه میزانی بود؟
در سرشماری ۸۵ تا ۹۰ و ۹۰ تا ۹۵ تقریباً ۷۰ درصد تقاضای سرمایهای و ۳۰ درصد مصرفی بوده که به صاحبخانه‌ها اضافه شده است. بیشترین افزایش تورم مسکن دقیقا بعد از برجام صورت گرفت. کاهش ارزش پول ملی نیز از این دوره آغاز شد. دقیقاً ببینید در دو سال انتهایی سال ۹۷ تا ۹۹ بیشترین افزایش تورم و بیشترین از دست رفتن ارزش پول ملی را در آن مقطع داشتیم. این به تناسب تاثیرش را در تمام قیمتها به خصوص قیمت مسکن گذاشت. حالا جالب‌‌تر اینجاست، بر اساس آمار این دو سال منتهی را میبینیم که سرمایهگذاری در بخش مسکن در مقطع زمانی افزایش پیدا کرد. چون روزنه‌های سرمایهگذاری به نوعی بسته شد. منابع جذب سرمایه‌ها بسته شد. از این طرف هم نتوانستند جایگزین مناسبی برای این موضوع پیدا کنند. عملاً مقدار سرمایهگذاری ما افزایش پیدا کرد و نیاز مصرفی‌مان به نوعی عقب ماند.
در دهه ۹۰ چقدر تولید مسکن داشتیم؟
از سال ۹۲ تا همین الان، تولید متوسط مسکن شهری ما تقریباً بین ۴۰۰ تا ۴۵۰ هزار واحد بوده است. تنها یک سال ما به ۵۰۰ هزار واحد رسیدیم که سال ۹۹ بود. از سال ۹۲ به بعد آمار پروانه‌های ساختمانی کشور تقریبا بین ۴۰۰ تا ۴۵۰ هزار فقره تثبیت شده است.
یعنی ۴.۵ میلیون واحد شهری ساختیم، حالا مسکن روستایی که خودشان ساختند.
در بخش مسکن روستایی هم کاهش تولید داشته‌ایم. مثلا در برخی روستاها در مقاطعی تا ۲۰۰ هزار واحد در سال هم رسید.
الان در دولت شهید رئیسی شده ۳۵۰ هزار واحد مسکونی؛ سالانه برنامه‌‌ریزی‌‌اش را می‌گویم، نه اینکه بسازند.
الان برنامهریزی بین ۱۵۰ تا ۲۰۰ هزار واحد است؛ من فکر نمی‌کنم این برنامهریزی هم به دلایل مختلف درست باشد.
برنامه امسال بنیاد مسکن ساخت ۳۵۰ هزار واحد است.
۳۵۰ میلیون تومان وام دارد، نه اینکه ساخت سالانه ۳۵۰ هزار واحد در برنامه است. اصلا امکان ندارد این اتفاق بیفتد.
برای این امر برنامهریزی کرده‌اند. برنامه ساخت مسکن روستایی از سال ۱۳۸۴ تا ۱۴۰۱ سالانه ۲۰۰ هزار واحد بود.
چیزی که در حوزه مسکن روستایی در این سال‌ها اتفاق می‌افتاده، کمتر از ۱۰۰ هزار واحد بوده است. درواقع بین ۵۰ تا ۱۰۰ هزار واحد بوده است.
آیا ساخت مسکن روستایی در مسکن کشور اثرگذاری دارد؟
به هرحال حجم زیادی از مسکن روستایی به خصوص در دهه ۸۰ که شروع شد و بعد هم در دهه ۹۰ هم تداوم داشت، به خاطر نوع سیاست اشتباهی بود که ما در حوزه تسهیلات مسکن روستایی داریم.
چه اشتباهی؟
این اشتباه که شناسایی خوبی از تقاضا نداریم. اختلاف نظری که با دوستان داریم.
کدام دوستان؟
متولیان حوزه مسکن روستایی، سازمان برنامه و وزارت راه و شهرسازی. باید یارانه تسهیلات مسکن روستایی باید به گروه‌های هدف مشخص اصابت کند. شما اگر تسهیلاتی می‌دهید، برای دهک‌های پایین درآمد باشد، برای مثلاً مناطق محروم باشد. الان سیاست تسهیلات‌دهی در کل کشور یکسان است؛ همین تسهیلات مسکن روستایی را برای ساخت ویلا در روستای شمیرانات پرداخت می‌کنند. در یک روستا در شمال کشور و روستایی در سیستان و بلوچستان هم این وام پرداخت میشود.
یعنی یک نسخه واحد؟
بله، اجرای یک نسخه واحد، اتلاف منابع است. بنیاد مسکن حدود ۱۵ سال این سیاست را اجرا کرده و الان رسیده به دهک‌های پایین درآمدی که نتوانستند از این تسهیلات بهره‌مند شوند. الان اگر آمار بگیریم که چه خانواده‌هایی توانستند از این تسهیلات یارانه‌دار استفاده کنند، اکثر این خانواده‌ها دهک‌های بالای درآمدی جامعه بوده‌اند. برای همین است که الان نزدیک به ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد خانه دوم، بهخصوص در روستاها و مناطق خوش‌نشین ساخته شده است.