جدال برای نخریدن مسکن

تاسیسات نیوز-  صدیقه بهزادپور: بر اساس آمار منتشره، بازار مسکن تهران در خرداد و تیر سال جاری همچنان در چرخه رکودی به سر می‌برد، وضعیتی که علی‌رغم پیش‌بینی‌های مکرر کارشناسان از سال گذشته مبنی بر خروج از رکود، همچنان پابرجاست. این در حالی است که به تدریج به فصل جابجایی‌ها (مهرماه) نزدیک می‌شویم، دوره‌ای که معمولاً با افزایش نسبی تقاضا همراه است. به گفته کارشناسان؛ این چشم انداز این فرآیند در این بازه زمانی با توجه به شرایط حاکم بر جامعه، چندان مطلوب نیست.

 نااطمینانی‌های منطقه‌ای و تأثیر آن بر روانشناسی بازار

 محمد علی سلمانیان کارشناس بازار مسکن در این باره گفت: حملات نظامی و افزایش ریسک‌های منطقه‌ای یکی از عوامل کلیدی در کاهش تمایل سرمایه‌گذاران به ورود به بازار مسکن بوده است. این نااطمینانی‌ها باعث شده تا بسیاری از متقاضیان واقعی نیز تصمیم به خرید را به تعویق بیندازند. به گفته کارشناسان، این عامل به‌ویژه بر تقاضا در بخش مسکن لوکس و سرمایه‌ای تأثیر گذاشته است. او ادامه داد: توقف موقت معاملات به دلیل تعطیلی ادارات مربوطه نیز ضربه دیگری به بازار وارد کرده است. این تعطیلی‌ها که عمدتاً به دلایل مختلف رخ داده، باعث شده روند ثبت معاملات با اختلال مواجه شود و این خود به کاهش آمار رسمی معاملات دامن زده است.

 کاهش عرضه واحدهای جدید

او با بیان اینکه عدم انگیزه برای ورود به بازار مسکن طی سالیان اخیر در رکود بازار موثر بوده است، ادامه داد: کاهش قابل‌توجه واحدهای جدید وارد شده به چرخه فروش از دیگر نشانه‌های رکود است، چرا که توسعه‌دهندگان به دلیل عدم اطمینان از جذب واحدها، تمایل کمتری به عرضه پروژه‌های جدید نشان داده‌اند. این امر به نوبه خود چرخه معیوبی ایجاد کرده که بر رکود دامن می‌زند. سلمانیان توضیح داد: افزایش قیمت‌ها در کنار کاهش قدرت خرید عمومی باعث شده تا تقاضای مؤثر برای مسکن با افت شدیدی مواجه شود. بسیاری از خانوارها حتی برای مسکن در حد متوسط نیز با محدودیت مالی مواجه هستند و این مسئله تقاضا را به سمت بازار اجاره سوق داده است. او اضافه کرد: آمارها نشان می‌دهد کاهش معاملات به‌ویژه در مناطق شرق و شمال تهران محسوس بوده است. در برخی محلات، حجم معاملات نسبت به مدت مشابه سال گذشته تا ۴۰ درصد کاهش یافته که نشان‌دهنده عمق رکود فعلی است.

 رونق نسبی بازار اجاره

این کارشناس در باره چگونگی بازار اجاره در شرایط کنونی گفت: همزمان با کاهش معاملات خرید و فروش، بازار رهن و اجاره فعال‌تر شده است. این تغییر الگوی تقاضا نشان‌دهنده آن است که بسیاری از متقاضیان مسکن به دلیل عدم توانایی مالی یا تمایل به خرید در شرایط کنونی، گزینه اجاره را ترجیح می‌دهند. او ادامه داد: ظهور پدیده فروش فوری برخی واحدها با قیمت‌های پایین‌تر از ارزش بازار، نشان‌دهنده نیاز فوری برخی فروشندگان به نقدینگی است که البتهاین مسئله به ویژه در مورد واحدهای سرمایه‌ای و لوکس بیشتر مشاهده می‌شود. به اعتقاد این کارشناس مسکن، “داده‌ها حاکی از آن است که قیمت پیشنهادی فروشندگان در تیرماه نسبت به خرداد کاهش یافته است”. سلمانیان ادامه داد: به عنوان مثال، در برخی مناطق قیمت پیشنهادی از ۹۵ میلیون تومان در خرداد به حدود ۹۳میلیون تومان در تیر کاهش یافته که نشان‌دهنده تعدیل نسبی انتظارات فروشندگان است. در این راستا، شکاف بین قیمت پیشنهادی فروشندگان و قیمت‌های واقعی معاملات همچنان قابل توجه است، در حقیقت  این شکاف در برخی مناطق به ۱۰-۱۵ درصد نیز می‌رسد که نشان‌دهنده مقاومت خریداران در برابر قیمت‌های پیشنهادی است.

  مقایسه بازدهی بازارهای موازی

سلمانیان درباره رقابت بازارها در شرایط اقتصادی ناپایدار کنونی در حوزه های مختلف گفت: آنگونه که از شواهد بر می آید؛ بازار سکه، دلار با بازدهی به ترتیب حدود ۵ درصدی و ۱۳ درصدی در مقایسه با بازارهای مسکن و بورس با بازدهی منفی از وضعیت بهتری برخوردار بوده اند. از این رو، این مقایسه حاکی از این است که بازار مسکن در کوتاه‌مدت جذابیت خود را به عنوان گزینه سرمایه‌گذاری برای بسیاری از سرمایه‌گذاران از دست داده است. او در پاسخ به این سوال که چرا پیش بینی های سال قبل درباره بازار مسکن محقق نشد گفت:  بسیاری از پیش‌بینی‌های سال گذشته مبتنی بر بهبود شرایط کلان اقتصادی بود که محقق نشد. تورم بالا، رشد اقتصادی پایین و سیاست‌های پولی نامناسب همچنان ادامه یافته و بر بازار مسکن تأثیر منفی گذاشته‌اند. از طرفی، سرمایه‌گذاران در سال گذشته حساسیت بیشتری در ورود به بازار مسکن نشان داده‌اند. این تغییر رفتار تا حدی ناشی از تجربیات گذشته و تا حدی نتیجه شرایط نامطمئن کنونی است. این کارشناس اضافه کرد: عواملی مانند تحولات اجتماعی و سیاسی که در پیش‌بینی‌ها کمتر مورد توجه قرار می‌گرفتند، تأثیر قابل‌توجهی بر بازار گذاشته‌اند.

چشم‌انداز بازار در آستانه فصل جابجایی‌ها

سلمانیان درباره چشم انداز بازار مسکن همزمان با نزدیک شدن به فصل جابجایی ها گفت: با نزدیک شدن به فصل جابجایی‌ها (مهرماه)، معمولاً شاهد افزایش نسبی تقاضا هستیم. اما این افزایش در بازار اجاره هم  احتمالاً محدود خواهد بود و نمی‌تواند به تنهایی بازار را از رکود خارج کند. در حقیقت به نظر می‌رسد روند تعدیل قیمت‌ها در ماه‌های آینده ادامه یابد، به ویژه در بخش مسکن‌های لوکس و سرمایه‌ای. این تعدیل می‌تواند فرصتی برای خریداران واقعی ایجاد کند. او معتقد است: با توجه به تأثیر گسترده رکود مسکن بر اقتصاد کلان، امکان تغییر برخی سیاست‌های حمایتی توسط دولت وجود دارد که در صورت تحقق می‌تواند بر بازار تأثیر بگذارد. البته نباید از این امر غاقل شد که، وضعیت کنونی بازار مسکن تهران نشان‌دهنده تداوم رکودی است که از سال گذشته آغاز شده است و با وجود نزدیک شدن به فصل جابجایی‌ها، به نظر نمی‌رسد این عامل به تنهایی بتواند بازار را به حرکت درآورد وبیشتر اینطور صادق است که در شرایط کنونی؛  برای خریداران واقعی فرصت مناسبی برای چانه‌زنی و خرید با قیمت‌های تعدیل‌شده فراهم شده و برای سرمایه‌گذاران: نیاز به دقت بیشتر در انتخاب موقعیت‌های سرمایه‌گذاری و توجه به بازدهی بلندمدت است. این کارشناس تاکید کرد: در این راستا و با توجه به شرایط موجود، لزوم بازنگری در سیاست‌های بخش مسکن به ویژه در زمینه عرضه مسکن مقرون‌به‌صرفه احساس می‌شود. اما در نهایت به نظر می‌رسد بازار مسکن تهران در ماه‌های آینده همچنان با چالش‌های جدی مواجه خواهد بود و خروج از رکود نیازمند بهبود شرایط کلان اقتصادی و کاهش نااطمینانی‌ها است.