کشورهای شرقی چگونه بافت‌های فرسوده را احیا کرده‌اند؟!
به گفته برخی از کارشناسان نبود تسهیلات ویژه، نبود سرمایه‌گذاری واقعی و سازنده صاحب صلاحیت، ریزدانگی بافت‌ها، مباحث حقوقی، نبود زیرساخت‌های کامل و جامع در بافت‌های فرسوده، تراکم جمعیت و همچنین عدم همکاری شهروندان باعث شده در طی چند سال اخیر اقدامات قابل‌توجهی در حوزه ساخت وساز انجام نشود.
به گزارش پایگاه خبری تاسیسات نیوز، همین چند وقت پیش بود که محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی در حاشیه جلسه هیات دولت گفت بزرگ‌ترین دغدغه ما در هیات دولت، تأمین مسکن مورد نیاز مردم است و امیدواریم با توجه به واگذاری زمین، مجوز ساخت به همراه تسهیلات مالی به‌خصوص در بافت‌های فرسوده شهری، شهرهای جدید و شهرهای بالای ۵۰ هزار نفر جمعیت، ساخت‌وساز در کشور تحرک بیشتری پیدا کند.
حال به گفته برخی از کارشناسان نبود تسهیلات ویژه، نبود سرمایه‌گذاری واقعی و سازنده صاحب صلاحیت، ریزدانگی بافت‌ها، مباحث حقوقی، نبود زیرساخت‌های کامل و جامع در بافت‌های فرسوده، تراکم جمعیت و همچنین عدم همکاری شهروندان باعث شده در طی چند سال اخیر اقدامات قابل‌توجهی در این حوزه انجام نشود.
به اعتقاد کارشناسان و فعالان حوزه مسکن اگر دولت دوازدهم این ۷ چالش اساسی بافت فرسوده را حل نکند، نمی‌تواند پاسخ مناسبی به بزرگ‌ترین دغدغه دولت یعنی تأمین مسکن دهد.
بیشتر بخوانید
دلیل عدم موفقیت در بافت فرسوده
در همین رابطه، عطا آیت‌اللهی، کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه در دنیا از روش «دوباره تنظیم زمین» برای نوسازی بافت‌های فرسوده استفاده می‌شود، گفت: این سیاست را کشورهای شرق آسیا مانند ژاپن، کره جنوبی یا اندونزی و فیلیپین در چند سال اخیر، سرلوحه کار خود قرار داده‌اند.
در اروپا نیز کشورهایی مانند آلمان، فرانسه و کشورهای بلوک شرق نیز از این سیاست برای تولید مجدد زمین در کلانشهرهای خود بهره جسته‌اند.
وی گفت: در این روش دو سمت معادله بافت‌های فرسوده یعنی مالکان و مجریان به سود خود می‌رسند.
در واقع «دوباره تنظیم زمین» از روش‌های سنتی احیای بافت فرسوده دوری جسته و بر اساس سیاست افزایش مشارکت مردمی، راهکار برد ـ برد را بررسی می‌کند.
وی با بیان اینکه احیای بافت فرسوده در کشور ما با نواقص زیادی همراه است، گفت: یکی از اصلی‌ترین مشکلات بافت فرسوده، احیای پلاک با ارایه یک سری مشوق تجمیعی و خرید بافت‌های فرسوده توسط شهرداری و ایجاد منطقه جدید است.
به گفته آیت‌اللهی، در روش اول یعنی با تجمیع پلاک‌ها فقط ساختمان‌های ریز متراژ را با ساختمان‌های چهار، پنج طبقه عوض می‌کنیم و درروش دوم بازنده اصلی مالک است. نمونه این اشتباه را می‌توانیم در پروژه نواب به‌وضوح ببینیم.
وی بابیان اینکه سیاست‌های «دوباره تنظیم زمین» ۴ مزیت اساسی برای کشور و به‌خصوص کلانشهرها دارد، گفت: اولین مزیت آن تأمین زمین است. باسیاست‌های دوباره تنظیم زمین در بافت‌های فرسوده، امکان تولید زمین برای ساخت مسکن نیز فراهم می‌شود.
این امر به بهینه‌سازی استفاده از زمین در سطح شهر نیز منجر می‌شود که امکان افزایش طبقات در بافت فرسوده، تولید زمین برای تأمین تأسیسات شهری، فضای سبز و فضای تنفس در درون بافت‌های فرسوده فراهم می‌شود.
این کارشناس مسکن گفت: دومین مورد جذب نقدینگی و سرمایه‌های سرگردان است.
وی بابیان اینکه از ابتدای سال ۹۶ تاکنون نقدینگی سرگردان در کشور به‌شدت افزایش‌یافته است، گفت: دلالی‌های متعدد در بازار ارز، سکه و خودرو و حتی مسکن باعث شده این نقدینگی‌ها به میزان زیادی در کشور انباشت شود و متأسفانه به علت نبود مدیریت صحیح در منازل شهروندان بلوکه شود.
در حالی که با سیاست‌های دوباره تنظیم زمین می‌توان این منابع راکد را به چرخه تولید تبدیل کرد.وی افزود: بدون حضور سرمایه احیای بافت فرسوده با شکست روبرو می‌شود. همانطور که می‌بینید وضعیت کنونی و عدم احیای سرعتی بافت فرسوده ریشه در عدم مشارکت مردم نهفته است.
برای حل این چالش باید مسوولان و حکمران‌های محلی مردم را رقیب خود قلمداد نکنند و چشم‌انداز برد – برد داشته باشند. چراکه سرمایه‌های سرگردان همواره میل به مکان و هدفی دارد درصد رشد بیشتری دارد.
وی گفت: این امر سرمایه‌های سرگردان در بازار مسکن را از سوداگری متوجه تولید کرده، درنتیجه از اثرات تورمی ناشی از سوداگری در بازار مسکن نیز کاسته خواهد شد.این کارشناس مسکن گفت: در کنار موارد ذکرشده اصلاح شبکه معابر و تأمین نیازهای شهری نیز می‌تواند از مزیت‌های بافت‌های فرسوده محسوب شود.
آیت‌اللهی گفت: حل مشکلات شهرسازی از مزیت‌های دیگر احیای بافت فرسوده است.
چرا که این بازسازی در مقیاس‌های کلان‌تر و در حد احیای یک محله چند هکتاری انجام می‌شود، امکان بازسازی و تأمین امکانات مناسب شهری را فراهم می‌کند و می‌تواند طرح‌های شهری را با ایده‌های شهرسازانه هماهنگ کند.
۲ گزینه مناسب‌تر از ساخت واحدهای جدید
در همین زمینه محمدعلی مهری کارشناس ارشد شهرسازی با بیان اینکه مهم‌ترین عاملی که شهرها را تحت تغییرات ساختاری قرار داده، جمعیت است گفت:. بعد از انقلاب اسلامی با اجرای برخی از سیاست‌های تشویقی و مهاجرت‌های بی‌رویه روستا به شهر، تغییرات جمعیتی در ایران به طور فزاینده‌ای افزایش یافت.
با گذشت چهار دهه از انقلاب اسلامی و تغییرات چشمگیر جمعیتی، گسترش شهرها و ساخت واحدهای مسکونی برای جمعیت شهرها هنوز مُدلی از عدالت اجتماعی یعنی برخورداری سهم عمده‌ای از جمعیت شهر نشین در کسب خانه مسکونی ارایه نشده است.
وی گفت:وابستگی دو سویه بین افزایش جمعیت و افزایش واحدهای مسکونی موضوعی دایما مطرح است. اما این نابرابری در محروم ماندن از مسکن ملکی، پدید آورنده خیلی از معضلات و مشکلات بوده است.
دولت‌ها در ادوار مختلف سعی بر تأمین نِسبی این نیاز ضروری جوامع شهرنشین داشته‌اند و با وجود تلاش‌های کم و بیش برای خانه‌دار کردن نیازمندان، همچنان این مساله از دغدغه‌های دولتمردان است.
این کارشناس شهرسازی گفت:این‌بار در سیاستگذاری جدید ظاهرا دولت در نظر دارد با حمایت از سازندگان بخش خصوصی این دِین را ادا کند و از طریق حمایت‌های چند جانبه ساخت واحدهای جدید را به سازندگان بخش خصوصی واگذار کند.
هر چند اگر واقع بینانه به موضوع توجه شود، می‌بینیم که واقعا ظرفیتی برای ساخت واحدهای جدید وجود ندارد و تقاضایی برای این واحدها متصور نیست.
وی گفت:دولت امروزه بزرگ‌ترین دغدغه خود را در تأمین مسکن مورد نیاز برای نیازمندان می‌بیند، ولی کاش با بررسی‌های بیشتر به این نتیجه می‌رسید که تنها راه تأمین این نیاز ساخت واحدهای جدید نیست و راه‌حل‌های دیگری با توجه به وضع موجود در شهرها قابل بهره‌برداری است.
مهری افزود:وزارت راه و شهرسازی در نظر دارد، پس از تأمین زمین، مجوز ساخت و نیز تسهیلات که همه این گزینه‌ها مستلزم بودجه کلان است، نسبت به ساخت واحدهای جدید اقدام کند، این اقدام به گسترش فضای موجود پیرامون شهر می‌انجامد.
در حالی که در اکثر شهرهای بزرگ واحدهای آماده و بدون استفاده با گستردگی قابل توجهی فراهم است.
اگر دولت بخواهد این عرضه و تقاضا را متوازن کند و از تورم مسکن بکاهد باید عرضه و تقاضا را نسبتاً به هم نزدیک کند و با سیاستگذاری این واحدهای آماده را به مصرف نیازمندان برساند و به نوعی با هزینه کمتری این نیاز را تحقق بخشد و اجرای این پیشنهاد، هزینه‌ای به مراتب کمتر در سرمایه‌گذاری از حیث هزینه‌های زیر ساختی و روساختی متحمل می‌شود.
این کارشناس در ادامه افزود:در واقع با هزینه کمتر، نظم بیشتر و زمان کوتاه‌تر به نتیجه مد نظر می‌رسد. با پرداخت سهمی از مبلغ قیمت تمام شده این واحدها در قالب یارانه خرید مسکن برای نیازمندان و واریز آن به حساب فروشندگان در اجرای این طرح موفق‌تر خواهد بود.
حال اگر دولت عزم جدی برای ورود به ساخت واحدهای جدید دارد تنها مکان مناسب در این بُرهه، بافت فرسوده شهرها هستند که با توجه به داشتن زمین از قبل و خیلی از زیر ساخت‌های دیگر هزینه‌های کمتری برای دولت در پی دارد. اجرای آن در دل بازآفرینی شهری به نوسازی تدریجی این بافت منجر می‌شود.
البته به شرطی که هویت فضاهای شهری در این بافت همچنان محفوظ بماند. هر چند که در این وضعیت اقتصادی و بودجه‌های
وی گفت:قطره‌چِکانی امکان ساخت برای دولت یا حمایت از سازندگان به این راحتی قابل تصور نیست و وعده ساخت و تکمیل چندصد هزار واحد مسکونی تا پایان سال آینده بعید به نظر می‌رسد.
با توجه به گران بودن قیمت کنونی زمین و مصالح و به تبع آن گران تمام شدن قیمت تمام شده واحدهای مسکونی و ناتوانی قدرت خرید برای متقاضیان هم‌اکنون تقاضایی وجود ندارد و این موضوع باعث کاهش شدید ساخت وساز از سوی سازندگان و بی‌رغبتی برای ورود آنها به ساخت جدید شده است.
دولت در این برهه می‌تواند با سیاست‌های حمایتی و تشویقی سازندگان را به ساخت در بافت فرسوده ترغیب کند. این اقدام از لحاظ کیفیت سازه‌ای و نوسازی در این بافت موثرتر واقع می‌شود.
مهری افزود:صحبت‌های چند روز پیش وزیر راه و شهرسازی امید چندانی در دِل سازندگان ایجاد نکرده است، زیرا سازندگان اعتمادی به قیمت‌ها در این بازار ندارند و حتی با فرض مقبول شدن این صحبت‌ها چه ضِمانی برای پیش فروش آنها وجود دارد؟
با چه تضمینی وجود دارد که تا تحویل واحدها، قیمت‌ها مجددا تصاعدی بالا نمی‌رود که سازندگان متضرر نشوند یا در تحویل به موقع واحدها خُلف وعده ایجاد نشود.
وی در نهایت گفت: از این جهت ترغیبی برای ورود آنها به ساخت پروژه‌های جدید دیده نمی‌شود و همچنان منتظر بهبود اوضاع در آینده هستند و اگر قبلا زمینی برای ساخت واحدهای جدید خرید کرده‌اند، همچنان عملیات اجرایی ساخت را به تعویق میندازند تا شاید روزنه‌ای از امید و تقاضا مثل سال‌های قبل دیده شود.
فعلا که تمایل و رغبتی از سوی سازندگان برای تکمیل واحدهای حتی با درصد پیشرفت بالا هم دیده نمی‌شود و حجم وسیعی از این واحدهای در حال تکمیل بدون پایان کار مانده‌اند.
نه به معامله‌های «یر به یر»
در همین زمینه، بمانی کارشناس بازار مسکن بابیان اینکه در حال حاضر ۶۰ هزار هکتار بافت فرسوده با جمعیت ۸ میلیون واحد مسکونی در کشور وجود دارد، گفت: مدل تملک اجباری بدون ارایه زمین معارض و پرداخت تنها هزینه بافت فرسوده باعث شده ما در بحث احیای بافت فرسوده دچار آسیب جدی شویم.
این کارشناس مسکن بابیان اینکه در حال حاضر ساکنان مناطق بافت فرسوده افراد قدیمی شهر و مهاجران هستند گفت: نوسازی بافت فرسوده پول و هزینه می‌خواهد و مطمئنا بدون حضور سرمایه‌گذاران یک محله هم اصلاح نمی‌شود.
وی گفت: طبق برنامه‌ریزی‌های انجام‌شده قرار بر این است که تا سال ۱۴۰۰، ۵۰۰ هزار واحد مسکونی در بافت فرسوده کل کشور ساخته شود. اما متأسفانه با وجود گذر چندین سال از تمرکز احیای بافت فرسوده تاکنون اقدامات مطلوبی برای این احیا صورت نگرفته است.
راهکارهای حیاتی برای احیا
این کارشناس بازار مسکن همچنین در ادامه با بیان اینکه ۳ راهکار حیاتی برای تمرکز بر احیای بافت فرسوده وجود دارد، گفت: در گام اول باید کمیته مشترک و نظام برنامه‌ریزی واحدی در کلیه ابعاد کالبدی، سکونتی، اقتصادی و اجتماعی اعمال شود. نکته دوم مربوط به سرمایه‌گذاری است. این روش می‌تواند از دو راه یارانه دولتی و حضور سازندگان ذی‌صلاح تأمین شود.
وی در مورد تزریق یارانه دولتی به بافت‌های فرسوده گفت: هم‌اکنون کفگیر دولت به ته‌دیگ خورده است. در حال حاضر، دولت نه می‌تواند و نه تمایل دارد که همانند سال ۸۹ دست به چاپ اسکناس بزند چراکه وضعیت کنونی کشور دستاورد همان دوران چاپی است.
بمانی در خصوص راهکار دوم یعنی جذب سرمایه‌گذار گفت: بدون تردید این راهکار بسیار مناسب است، اما متأسفانه مشوق‌های حضور سرمایه‌گذاران بسیار کم‌رنگ است.
در ضمن همه سازمان‌های با جذب سرمایه‌گذار دنبال سهم خواهی خود نیز هستند و به‌نوعی می‌خواهند از حضور سرمایه‌گذاران به سود خود بهره ببرند، در حالی که مشام سرمایه‌گذاران در این مورد بسیار تیز است و وارد چنین مسائلی «یر به یر» نمی‌شوند.
این کارشناس بازار مسکن در نهایت گفت: سوم اینکه نوسازی بافت‌ها به‌گونه‌ای نباشد که موجب افزایش قیمت مسکن در این محدوده‌ها شود.
نوسازی به صورتی نباشد که ساکنان این بافت‌ها که اقشار محروم و کم‌درآمد جامعه هستند، از محدوده این بافت‌ها رانده شوند و نتوانند از مواهب نوسازی بهره‌مند شوند.
اینها از موارد اصلی مورد توجه در احیای بافت‌های فرسوده است.
منبع
صدای مهندسی ایران